Assicurazione della casa in Italia: cosa è obbligatorio

Cosa impone la legge, e cosa no

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze descrive la garanzia catastrofale (« cat-nat ») introdotta dalla legge di bilancio 2024 (legge 213/2023, articolo 1, commi da 101 a 111). È legata all’obbligo di stipulare polizze a copertura dei danni da calamità naturali ed eventi catastrofali per le imprese con sede legale in Italia e le imprese estere con una stabile organizzazione in Italia, escluse le imprese agricole. La società SACE S.p.A. può coprire fino al 50% degli indennizzi dovuti dalle compagnie private, e lo Stato garantisce le obbligazioni di SACE (decreto ministeriale 30 gennaio 2025, n. 18).

Leggi bene cosa dice e cosa non dice quella pagina: descrive un obbligo delle imprese. Non ne descrive uno per il proprietario privato di una casa o di un appartamento, e nessuna pagina ufficiale consultata lo fa. Se sei un’impresa o un professionista proprietario, fatti consigliare su un eventuale obbligo che riguardi il tuo immobile; se sei un privato, verifica con l’IVASS (l’autorità di vigilanza sulle assicurazioni) o con il tuo consulente se qualcosa è cambiato rispetto alle pagine consultate.

Le polizze collegate al mutuo

Quando accendi un mutuo, la banca può volere un’assicurazione. L’IVASS risponde alle domande più comuni nelle sue pagine per i consumatori (una pagina aggiornata l’ultima volta a novembre 2018, quindi controlla eventuali modifiche successive):

• Puoi presentare una polizza tua. La legge sulla concorrenza (legge 124/2017, in vigore dal 29 agosto 2017) obbliga banche e intermediari finanziari ad accettare le polizze vita e danni che trovi sul mercato, senza modificare le condizioni del finanziamento, purché la tua polizza abbia il contenuto minimo richiesto dal finanziatore. Banche e compagnie devono informarti prima di questo diritto.
• Devi conoscere la provvigione. Banche e intermediari devono indicarti quanto la compagnia paga all’intermediario come provvigione, in valore assoluto e in percentuale sul finanziamento.
• Puoi recedere entro 60 giorni dalla firma del mutuo da una polizza venduta insieme al mutuo. Se la polizza è necessaria per ottenere il mutuo o le sue condizioni, puoi sostituirla con una trovata da te che abbia il contenuto minimo richiesto dalla banca.
• Il premio unico è rimborsabile. Se estingui il mutuo in anticipo o lo trasferisci, la compagnia deve restituire la parte di premio unico relativa al periodo residuo oppure, su tua richiesta, mantenere la copertura a favore del nuovo beneficiario designato. Vedi la surroga del mutuo.
• La copertura per perdita del lavoro deve essere adatta a te. L’IVASS dice che la compagnia deve verificare alla firma che tu sia assicurabile e che il prodotto sia adeguato alle tue esigenze; se ha venduto la polizza a chi non era assicurabile, deve restituire per intero premi e costi.

Confronta il costo del pacchetto della banca con un preventivo indipendente, e ricorda che gli indicatori del costo totale del mutuo sono spiegati in TAEG e TAN. Per le coperture vita legate al mutuo vedi assicurazioni sul mutuo e polizze vita.

In condominio: di chi è cosa, chi assicura cosa

Se la tua casa è un appartamento, la struttura, il tetto, le scale, la facciata e gli impianti comuni appartengono a tutti i condòmini insieme (articolo 1117 del codice civile), e il tuo appartamento è la parte privata. Per questo ti servono due risposte, non una: cosa copre la polizza del fabbricato, se esiste, e cosa dovrebbe coprire una polizza sulla tua unità. Il codice dice una sola cosa sull’assicurazione in questo ambito: l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, e l’amministratore deve adeguare i massimali della polizza se l’assemblea delibera lavori straordinari (articolo 1129). Gli articoli consultati non impongono una polizza sul fabbricato. Chiedi all’amministratore di condominio se esiste una polizza del fabbricato, cosa copre e per quale importo, e leggi le regole del condominio.

Domande da fare a qualsiasi assicuratore prima di sottoscrivere

Sono spunti pratici, non obblighi di legge:

1. Cosa è assicurato esattamente? Il fabbricato, il contenuto o entrambi; e se la parte privata di un appartamento e la sua quota delle parti comuni sono trattate separatamente.
2. Su quale base è fissata la somma assicurata? Confrontala con il costo di ricostruzione, non con il prezzo di acquisto.
3. Cosa è escluso? Chiedi in modo specifico di terremoto, alluvione e frana, perché l’obbligo nazionale è rivolto alle imprese e una polizza per la casa può escluderli o prevedere sottolimiti.
4. Qual è la franchigia? Quale parte del danno resta a tuo carico?
5. Cosa succede se la casa è vuota? Molte seconde case restano disabitate per mesi; chiedi se la copertura cambia.
6. Chi può chiedere il risarcimento? Se la casa è affittata, controlla cosa dice la polizza sui danni causati dall’inquilino e sulla tua responsabilità.
7. Come si disdice o si trasferisce se vendi?

Per i proprietari stranieri

Se vivi all’estero, chiedi le condizioni di polizza per iscritto in una lingua che leggi, conserva il numero di polizza e il contatto per i sinistri insieme ai documenti dell’immobile, e nomina una persona in Italia che possa aprire la porta e rispondere al perito. Le pagine consultate non prevedono regole diverse per i proprietari non residenti.

Quali professionisti consultare

Un intermediario assicurativo indipendente o l’agente della compagnia spiega le coperture; il tuo mediatore creditizio può dirti cosa richiede la banca; il notaio controlla l’atto; l’amministratore di condominio conosce la polizza del fabbricato.