TAEG e TAN: il costo reale di un mutuo

Due numeri, due funzioni

La sigla TAN (tasso annuo nominale) è il nome che il mercato dà al tasso d’interesse previsto dal contratto. Né il Testo unico bancario (TUB) né la guida al mutuo della Banca d’Italia usano questa sigla: la guida parla di «tasso di interesse», definito come la misura percentuale del compenso dovuto alla banca per la concessione del prestito. Quello che paghi in più dipende dall’offerta.

Il TAEG è invece un concetto giuridico. L’art. 120-quinquies TUB lo definisce come il costo totale del credito a carico del consumatore, espresso in percentuale annua dell’importo totale del credito. Il costo totale del credito è a sua volta definito come gli interessi e tutti gli altri costi, incluse commissioni, imposte e altre spese, escluse le spese notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e che sono note alla banca.

Il tasso d’interesse risponde quindi alla domanda «quanto costa il denaro?», mentre il TAEG risponde a «quanto costa il mutuo, tutte le spese comprese?».

Cosa c’è dentro il TAEG e cosa no

In base all’art. 120-quinquies e al glossario della Banca d’Italia, il TAEG comprende:

• gli interessi, e con essi lo spread della banca (il margine sopra il parametro di riferimento);
• le spese di istruttoria e le spese di incasso delle rate;
• le imposte legate al mutuo, come l’imposta sostitutiva;
• i premi delle assicurazioni o di altri servizi accessori se sottoscriverli è una condizione per ottenere il mutuo o per ottenerlo alle condizioni offerte;
• il costo della perizia sull’immobile, se la valutazione è necessaria per ottenere il credito;
• dove la legge lo consente, il costo di apertura e tenuta di un conto corrente se è obbligatorio per avere le condizioni offerte.

Non comprende:

• gli onorari del notaio;
• i costi legati alla trascrizione dell’atto di acquisto dell’immobile;
• le penali dovute se il consumatore non rispetta gli obblighi del contratto.

La conseguenza è pratica. Se una banca richiede una polizza vita e un’altra no, il TAEG della prima è più alto anche solo per questo. E poiché gli onorari del notaio ne restano fuori, il TAEG non ti dirà mai quanto denaro ti serve in totale alla firma.

Perché i due valori sono diversi

La differenza tra tasso e TAEG è la somma di tutto quanto sopra, distribuita sulla durata del mutuo. Le statistiche BCE danno un ordine di grandezza per l’Italia nel suo insieme: ad agosto 2026 il tasso concordato annualizzato medio sui nuovi mutui per l’acquisto della casa era del 3,55% e il TAEG del 3,99%, una differenza di 0,44 punti percentuali. A luglio 2026 i due valori erano 3,40% e 3,81%. Sono due serie statistiche distinte, medie su tutti i mutui, quindi la differenza è indicativa del mercato, non di una singola offerta. Il TAEG di agosto è provvisorio.

Dove lo trovi e cosa farne

La legge rende visibile il TAEG in tre momenti.

1. Il foglio informativo. La Banca d’Italia ricorda che ogni banca deve pubblicare il TAEG nel foglio contenente le informazioni generali. Se il mutuo è variabile o misto, il TAEG è indicato «a titolo meramente esemplificativo», perché può cambiare con i parametri di riferimento.
2. Il PIES. Dopo che hai fornito alla banca le informazioni sulle tue esigenze e sulla tua situazione finanziaria, la banca deve consegnarti il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, il documento di offerta personalizzato per confrontare i mutui (art. 120-novies TUB). Il TAEG che contiene è calcolato sul tuo caso.
3. L’offerta vincolante. Hai un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le offerte; in quel periodo l’offerta vincola la banca.

Confronta i TAEG solo tra offerte con lo stesso importo, la stessa durata e lo stesso tipo di tasso. Una breve checklist per il confronto:

• Stesso importo e stessa durata in ogni PIES.
• Stesso tipo di tasso; il TAEG di un mutuo fisso e quello di un variabile non sono confrontabili.
• Se nel valore è inclusa una polizza assicurativa, e se potresti presentarne una tua (vedi assicurazioni sul mutuo e polizza vita).
• Se un «tasso di ingresso» basso nei primi mesi fa sembrare il tasso più conveniente. La Banca d’Italia avverte che la differenza tra tasso di ingresso e tasso definitivo può essere notevole.

Se c’è di mezzo un mediatore, il compenso che gli devi entra nel TAEG calcolato per il PIES: l’art. 120-decies prevede che l’intermediario del credito comunichi alla banca il compenso che il consumatore deve pagargli, perché il TAEG del PIES ne tenga conto.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può mettere più PIES uno accanto all’altro; chiedigli come viene pagato prima di cominciare. Un notaio ti spiega i suoi onorari, che il TAEG esclude, e un commercialista può affiancare al costo la detrazione degli interessi (vedi quanto puoi farti prestare).