Gli aiuti dello Stato per i giovani che comprano la prima casa

Il fondo di garanzia

Il fondo è stato istituito dall’art. 1, comma 48, lettera c) della legge 147/2013. La pagina di Consap, aggiornata al 30 settembre 2026, spiega che il fondo offre una garanzia pubblica sui mutui per l’acquisto dell’abitazione principale e che Consap esamina le domande inviate per via telematica dalle banche e dagli intermediari finanziari aderenti. Se non paghi, il fondo versa alla banca fino all’importo garantito e poi ha diritto di recuperare quella somma da te, anche tramite iscrizione a ruolo: la garanzia protegge la banca, non te.

Chi può fare domanda. Secondo la pagina di Consap il fondo è rivolto ai cittadini che, alla data della domanda di mutuo, non sono proprietari di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero. Fa eccezione l’immobile ereditato, se acquisito per successione e concesso in uso gratuito a genitori o fratelli. Se possiedi una casa in un altro Paese, questa condizione conta.

Categorie prioritarie. L’accesso è riservato a:

• giovani coppie coniugate o conviventi il cui nucleo familiare è costituito da almeno due anni, in cui almeno uno dei due ha meno di 36 anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari (IACP);
• giovani che non hanno compiuto 36 anni;
• nuclei familiari con tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE fino a 40.000 €, quattro figli e ISEE fino a 45.000 €, oppure cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 €.

Dal 3 agosto 2026, in seguito alla legge 116 del 2 luglio 2026 (conversione del decreto legge 66 del 7 maggio 2026, il decreto «Piano Casa»), sono ammessi anche le persone con disabilità grave permanente ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 104/1992 e i componenti di un nucleo familiare che comprende da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella convivente del richiedente con tale disabilità permanente. Per loro la garanzia è del 50%, o dell’80% se l’ISEE non supera 40.000 €.

Garanzia e mutuo. La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale residua. Per le altre categorie prioritarie Consap precisa che la legge consente, se ricorrono le condizioni, di chiedere una garanzia più alta per i mutui superiori all’80% del prezzo d’acquisto comprensivo degli oneri accessori, entro i limiti di ISEE; questa regola è stata prorogata al 31 dicembre 2027. Payotte non ha trovato la percentuale maggiorata nella pagina letta: chiedila alla banca. Il mutuo non può superare 250.000 €.

La casa. Deve essere l’abitazione principale del mutuatario, non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale del 1969. Può trattarsi di un acquisto, di un acquisto con interventi di efficientamento energetico, o di un acquisto con accollo del mutuo frazionato del costruttore. Un mutuo per la sola ristrutturazione non è ammesso.

Come fare domanda. La chiedi a una banca aderente insieme alla domanda di mutuo; non inviare il modulo a Consap. Consap comunica la sua decisione al finanziatore entro 20 giorni dalla ricezione della domanda, e dopo l’ammissione la banca ha 90 giorni per confermare se il mutuo è stato concesso o no. La decisione di finanziarti resta comunque della banca. I cittadini stranieri allegano al modulo il passaporto insieme al permesso di soggiorno.

Che fine ha fatto l’esenzione under 36

Il regime «under 36», introdotto dalla legge 106 del 23 luglio 2021 (decreto Sostegni bis), esentava dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale gli acquisti non soggetti a IVA, dava un credito d’imposta pari all’IVA pagata sugli acquisti soggetti a IVA ed esentava il finanziamento dall’imposta sostitutiva. Era riservato a chi non aveva compiuto 36 anni nell’anno del rogito e aveva un ISEE fino a 40.000 €. La circolare 14/E dell’Agenzia delle Entrate del 18 giugno 2024 spiega l’ultima proroga: copriva gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 se il contratto preliminare era stato firmato e registrato entro il 31 dicembre 2023. La circolare legge la condizione alla lettera: un preliminare firmato nel 2023 ma registrato nel 2024 non basta. Nelle pagine lette Payotte non ha trovato proroghe successive. La pagina attuale dell’Agenzia sulla prima casa, aggiornata al 29 maggio 2026, elenca solo le normali imposte prima casa e nessuna esenzione under 36. Per un rogito firmato oggi, considerala finita.

Cosa paga oggi un giovane acquirente

• Imposte sull’acquisto (agevolazione prima casa). Se compri da un privato o da un venditore esente IVA: imposta di registro del 2% (minimo 1.000 €) più 50 € ciascuna di imposta ipotecaria e catastale. Calcolo, non preventivo: su una casa usata da 200.000 € comprata come prima casa, il 2% fa 4.000 €, contro il 9% di 18.000 € senza agevolazione. Vedi le agevolazioni prima casa per le condizioni.
• Imposta sul mutuo. Se la banca concede il mutuo, la guida della Banca d’Italia indica un’imposta sostitutiva del 2% dell’importo, o dello 0,25% per la prima casa. Su 150.000 € fa lo 0,25% = 375 € con l’agevolazione e il 2% = 3.000 € senza. La trattiene la banca.
• Detrazione degli interessi. Gli interessi del mutuo per l’abitazione principale danno diritto a una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi all’anno, secondo l’Agenzia delle Entrate, con condizioni come andarci ad abitare entro un anno; per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2025 da contribuenti con reddito superiore a 75.000 €, la detrazione è limitata in base al reddito e ai familiari a carico. Calcolo, non preventivo: il 19% di 4.000 € fa al massimo 760 € all’anno, prima di quel limite.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio o il consulente della banca può dirti se il tuo finanziatore aderisce al fondo. Il notaio raccoglie nell’atto la dichiarazione prima casa, e un consulente fiscale o un CAF può calcolare il tuo ISEE.