Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere

I quattro tipi di tasso

La guida al mutuo della Banca d’Italia (versione aggiornata a febbraio 2026) descrive quattro strutture.

• Tasso fisso. Il tasso previsto dal contratto resta uguale per tutta la durata. Lo svantaggio è che non puoi approfittare di un calo dei tassi di mercato. La guida dice che le banche applicano «spesso» condizioni meno favorevoli rispetto a un mutuo variabile.
• Tasso variabile. Il tasso segue un parametro di riferimento, di solito fissato sui mercati monetari e finanziari, alle date previste dal contratto. A parità di durata il tasso variabile è più basso all’inizio ma può salire, e la guida sottolinea che un aumento pesa di più sui mutui lunghi.
• Tasso misto. Il tasso può passare da fisso a variabile, o viceversa, a scadenze fissate o alle condizioni scritte nel contratto.
• Tasso doppio. Il mutuo è diviso in due parti, una a tasso fisso e una a tasso variabile.

I parametri di riferimento indicati dalla guida sono l’Eurirs per i mutui a tasso fisso e l’Euribor o il tasso ufficiale della Banca centrale europea per i mutui variabili. La banca aggiunge poi un margine, lo spread (la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso che paghi davvero). Quando confronti due offerte, confronta lo spread, perché il parametro di riferimento è lo stesso per tutte le banche.

Cosa mostrano i dati BCE di agosto 2026

La BCE pubblica i tassi delle banche italiane sui nuovi mutui per l’acquisto della casa, raggruppati in base a quanto a lungo resta fisso il tasso iniziale. Per agosto 2026, in percentuale annua:

Sono medie di mercato su tutti i nuovi mutui, non un’offerta che riceverai. La BCE raggruppa per periodo di fissazione iniziale, quindi la prima riga mescola veri mutui variabili e mutui a tasso fisso per meno di un anno. Leggi la tabella come una fotografia del mercato, non come una previsione: i dati sono provvisori e vengono rivisti.

Il parametro dei tassi variabili è in salita. La media mensile BCE dell’Euribor a 3 mesi era del 2,11% a marzo 2026 e del 2,64% a settembre 2026; per l’Euribor a 12 mesi era del 2,57% a marzo e del 3,25% a settembre. Un mutuo variabile è indicizzato a un tasso di questo tipo: è questo il meccanismo dietro l’avvertimento della Banca d’Italia sulle rate più alte. Il tasso sui depositi della BCE era al 2,50% dopo il 16 settembre 2026.

Come decidere

La Banca d’Italia non ti dice quale scegliere: lega la scelta alla tua situazione. La sua guida dice che il tasso fisso è adatto a chi teme un aumento dei tassi di mercato e vuole conoscere, fin dalla firma, ogni rata e il debito totale. Il tasso variabile è adatto a chi vuole un tasso che segua il mercato e può sostenere rate più alte. Il tasso doppio è descritto come una via di mezzo, che bilancia vantaggi e svantaggi dei due.

Ne derivano tre domande pratiche:

1. Quanto margine ha il bilancio familiare? La guida considera ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile. Prova un mutuo variabile con una rata più alta, non solo con quella iniziale.
2. Quanto dura il mutuo? Più è lungo, più ti costa un aumento del tasso.
3. Il tasso è temporaneo? La guida mette in guardia dal «tasso di ingresso», applicato nei primi mesi, con il tasso definitivo fissato in seguito. La differenza tra i due può essere ampia: leggi i criteri che fissano il tasso successivo.

Per un mutuo variabile o misto, il TAEG indicato nel foglio informativo (vedi TAEG e TAN spiegati) è solo indicativo, perché può cambiare con il parametro di riferimento.

Cambiare idea in seguito

Due diritti riducono il rischio di una scelta sbagliata. È nulla qualsiasi clausola che imponga al mutuatario una commissione o una penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale, di un mutuo stipulato da una persona fisica per acquistare o ristrutturare un’abitazione (art. 120-ter del Testo unico bancario). E puoi trasferire il mutuo a un’altra banca senza spese: vedi la surroga del mutuo.

Quali professionisti consultare

La pagina sul mediatore creditizio spiega il mestiere in termini generali: un intermediario del credito può confrontare le offerte, e la legge lo obbliga a dire come viene pagato. Un notaio stipula con te l’atto di mutuo, e un consulente indipendente o un commercialista può verificare il tuo bilancio in caso di aumento delle rate.