Acheter en outre-mer : prix, frais, PTZ, impôts

Connaître les prix : DVF, sauf à Mayotte

Le fichier « Demandes de valeurs foncières » (DVF) de la DGFiP recense les transactions des cinq dernières années, issues des actes notariés et du cadastre, sur « le territoire métropolitain et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte ». Il est mis à jour en avril et en octobre ; la date de la dernière mise à jour figure sur la page du jeu de données (data.gouv.fr).

Nos pages département reprennent ces données : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, cette dernière sans données DVF.

Frais de notaire : les droits de mutation des DROM

Dans l’ancien, les « frais de notaire » comprennent les droits de mutation, dont le taux départemental est voté par chaque département ou collectivité. Au 1er juin 2026, le barème de la DGFiP indique :

La colonne « hors primo-accédant » correspond, selon la DGFiP, aux taux applicables en vertu du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 de finances pour 2025 ; la Guadeloupe et Mayotte n’affichent qu’un seul taux, de 4,50 %. Le calcul complet des frais, avec la taxe communale et les émoluments du notaire, figure sur la page de chaque département.

PTZ : des communes classées A ou B1

Le PTZ dépend du zonage A, B, C, défini à l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation. Selon le ministère du Logement, la zone A comprend « 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés », et la zone B1 « les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A ».

Source : liste officielle des communes, zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026.

Deux conséquences. D’abord, le PTZ pour un logement ancien avec travaux exige une commune « située en zone B2 ou C » (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 septembre 2026) : aucune commune des DROM n’y est éligible. Ensuite, les plafonds de ressources sont ceux des zones A et B1 : pour une personne seule, 49 000 € en zone A et 34 500 € en zone B1 ; pour deux personnes, 73 500 € et 51 750 €. Le détail est dans notre guide du PTZ 2026.

Défiscalisation outre-mer : ce qui reste ouvert

La brochure fiscale 2026 de la DGFiP (revenus 2025) fait le point :

• Pinel outre-mer : il a couvert les investissements jusqu’au 31 décembre 2024, « fin de la période d’éligibilité au dispositif Pinel ». Pour un investissement réalisé en 2024, la réduction était de 20 % sur 6 ans ou 23 % sur 9 ans. Il n’est plus ouvert aux achats nouveaux.
• Réduction « logement » outre-mer (CGI, art. 199 undecies A) : prorogée jusqu’au 31 décembre 2029 « uniquement » pour les travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique ou cyclonique des logements achevés depuis plus de 20 ans, réalisés par une entreprise. Le taux est de 18 %, porté à 22 % avec une source d’énergie renouvelable, 26 % en quartier prioritaire, 29 % avec les deux. La réduction est étalée sur 5 ans.
• Logement social outre-mer (art. 199 undecies C) : dans les départements d’outre-mer, il ne vaut que pour les investissements dont la demande d’agrément est parvenue au plus tard le 24 septembre 2018 ; il reste ouvert jusqu’en 2029 dans certaines collectivités d’outre-mer (Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Wallis-et-Futuna).

L’ensemble de ces réductions est plafonné, pour les revenus 2025, à 30 600 € ou, sur option, 11 % du revenu imposable, avec des plafonds différents pour certains investissements anciens.

Littoral et risques : deux spécificités

Les cinquante pas géométriques. La bande littorale des 100 mètres de la loi Littoral ne s’applique pas en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ni à Mayotte : la bande dite des cinquante pas géométriques y obéit à ses propres règles (code de l’urbanisme, art. L121-45 à L121-49 ; fiche DGALN). Avant d’acheter en bord de mer, il faut donc vérifier le statut exact du terrain.

Des risques naturels plus forts. Le risque sismique est le plus élevé en Guadeloupe et en Martinique, situées à la frontière de deux plaques ; les éruptions volcaniques concernent trois départements d’outre-mer, et les cyclones l’ensemble des zones intertropicales (ministère de la Transition écologique). Toute zone de sismicité de niveau 2 à 5 impose un état des risques à la vente comme à la location (service-public.gouv.fr) : voir notre guide sur l’état des risques (ERP).

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule les droits de mutation du département et vérifie le statut d’un terrain proche du rivage. Le géomètre-expert peut délimiter une parcelle en bord de mer. Le courtier en crédit vérifie l’éligibilité au PTZ selon la zone de la commune, et l’agent immobilier peut vous situer par rapport aux prix DVF du secteur.