État des risques (ERP) : contenu, zones, validité

Dans quelles zones l’état des risques est-il obligatoire ?

Le vendeur ou le bailleur doit le fournir si le bien se trouve dans l’un des huit secteurs énumérés à l’article R125-23 du code de l’environnement, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (service-public.gouv.fr, vérifié le 28 septembre 2026) :

1. périmètre d’exposition d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé ;
2. zone d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé ou dont certaines dispositions sont immédiatement opposables ;
3. zone d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) dans les mêmes conditions ;
4. périmètre mis à l’étude pour un PPRT, un PPRNP ou un PPRM prescrit ;
5. zone de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte) ;
6. zone à potentiel radon significatif, de niveau 3 ;
7. zone exposée au recul du trait de côte, délimitée par un PLU, une carte communale ou une carte de préfiguration ;
8. zone soumise aux obligations de débroussaillement.

Tous les biens sont visés, constructions comme terrains, constructibles ou non. L’ANIL indique que l’on peut se renseigner en mairie ou sur le site de la préfecture, et que le site Géorisques recense les risques de la commune.

Que contient l’état des risques ?

Le contenu est fixé par l’article R125-24 du code de l’environnement. Il mentionne toujours :

• la date d’élaboration ;
• le numéro de la ou des parcelles ;
• les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien.

Selon la situation, il comprend aussi :

• pour chaque plan de prévention, un extrait cartographique situant le bien, l’extrait du règlement et l’indication des travaux prescrits et de leur réalisation ;
• la fiche d’information sur le risque sismique (zones 2 à 5) ;
• la fiche d’information sur le radon (zone de niveau 3) ;
• pour le recul du trait de côte, l’horizon temporel d’exposition, les prescriptions applicables et, le cas échéant, le caractère provisoire du zonage ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant donné lieu à indemnisation pour le bien ;
• la fiche sur les obligations de débroussaillement.

En cas de vente après une catastrophe naturelle liée à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur qui dispose du rapport d’expertise de l’assureur doit joindre la liste des travaux non réalisés permettant d’arrêter les désordres, même s’il a déjà été indemnisé (service-public.gouv.fr).

Qui le remplit, et combien de temps est-il valable ?

L’état des risques est rempli directement par le propriétaire grâce au service en ligne officiel. Un autre support est admis à condition de comporter toutes les informations de l’article R125-24 et d’être à jour (service-public.gouv.fr). L’ANIL précise que le bailleur peut se faire aider par un professionnel de l’immobilier.

Il doit avoir été établi depuis moins de 6 mois (article R125-25). Il faut l’actualiser si ses informations ne sont plus exactes à la date de signature du bail, de la promesse ou de l’acte de vente.

Quand le remettre : de l’annonce à la signature

À la vente, si l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de sa communication. Sans avant-contrat, c’est le délai de réflexion qui est reporté de la même façon (service-public.gouv.fr).

Les sanctions

La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée s’il ne remet pas l’état des risques, ou si l’annonce contient des informations inexactes qui induisent l’acheteur ou le locataire en erreur. Celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander (service-public.gouv.fr ; article L125-5) :

• l’annulation de la vente ou du bail, éventuellement avec dommages et intérêts ;
• une réduction du prix ou du loyer, éventuellement avec dommages et intérêts.

L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique : retrouvez la liste complète dans notre guide des diagnostics obligatoires.

Quel professionnel consulter

Les annonces que publie l’agent immobilier pour un bien concerné doivent porter la mention Géorisques, et l’ANIL indique que le bailleur peut se faire aider par un professionnel de l’immobilier pour remplir l’état des risques. Le notaire peut contrôler qu’il est annexé à l’avant-contrat et daté de moins de 6 mois. Le diagnostiqueur réalise les autres diagnostics du dossier de diagnostic technique.