Loi Littoral : acheter près de la mer, bande des 100 m

Quelles communes sont concernées ?

L’article L321-2 du code de l’environnement définit les communes littorales de métropole et des départements d’outre-mer :

• les communes riveraines des mers et océans, des étangs salés et des plans d’eau intérieurs de plus de 1 000 hectares ;
• les communes riveraines des estuaires et des deltas, situées en aval de la limite de salure des eaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les documents d’urbanisme (SCoT, PLU, carte communale) doivent être compatibles avec la loi, et ses dispositions sont aussi directement opposables aux autorisations individuelles, sauf là où existe une directive territoriale d’aménagement. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, c’est le SCoT qui précise ses modalités d’application localement (ministère de l’Aménagement du territoire). Autrement dit, la même règle peut se traduire différemment d’une commune à l’autre : lire le PLU et le SCoT est indispensable.

Trois niveaux de protection selon la distance au rivage

Source : ministère de l’Aménagement du territoire. La loi impose aussi des coupures d’urbanisation entre espaces urbanisés et la préservation des espaces remarquables, où seuls des aménagements très légers sont admis.

La bande des 100 mètres en détail

La bande se mesure à partir de la limite haute du rivage, c’est-à-dire la limite des plus hautes mers hors perturbations météorologiques exceptionnelles, ou à partir de la limite des plus hautes eaux pour un lac de plus de 1 000 hectares. La distance se calcule horizontalement, sans tenir compte du relief ni des obstacles. 100 mètres est un minimum : le PLU peut l’étendre (code de l’urbanisme, art. L121-19) (fiche technique DGALN, juin 2021).

Dans les espaces non urbanisés de la bande, le principe d’inconstructibilité (art. L121-16) s’applique :

• aux constructions nouvelles ;
• aux extensions de constructions existantes (Conseil d’État, 21 mai 2008) ;
• aux changements de destination (Conseil d’État, 8 octobre 2008).

Seuls les travaux confortatifs sont admis, avec quelques exceptions limitativement énumérées : installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau (pêche, cultures marines, activités portuaires), soumises à enquête publique. La jurisprudence en exclut les restaurants, la thalassothérapie, les parkings et les logements (Conseil d’État, 8 mars 2004). Le juge applique aussi cette règle aux certificats d’urbanisme (Conseil d’État, 10 novembre 2004).

Ce que cela veut dire pour un acheteur : une maison située dans la partie non urbanisée de la bande peut être entretenue, mais pas agrandie ni transformée. Un terrain nu y est en principe inconstructible.

Outre-mer, la bande des 100 mètres ne s’applique pas en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte : c’est le régime de la bande dite des cinquante pas géométriques (art. L121-45 à L121-49) qui s’y applique (fiche DGALN). Les parties non aliénées de cette zone font partie du domaine public maritime (ministère de la Transition écologique).

La servitude de passage des piétons

Depuis la loi du 31 décembre 1976, une servitude de passage des piétons le long du littoral, dite servitude EL9, s’applique sur une bande de 3 mètres à partir de la limite des plus hautes eaux des marées astronomiques, et dans la zone des cinquante pas géométriques outre-mer. Le sentier est exclusivement piéton ; la servitude peut être suspendue ou modifiée, après enquête publique (GéoLittoral, mis à jour le 2 juin 2025).

En 2019, 5 350 km de sentier étaient ouverts dans l’Hexagone et en Corse, dont 1 420 km au titre de cette servitude, et 450 km outre-mer, dont 105 km au titre de la servitude. Une propriété en bord de mer peut donc être longée ou traversée par un passage public : mieux vaut le repérer avant d’acheter, par exemple sur le portail cartographique du sentier du littoral publié par GéoLittoral.

Les risques côtiers à vérifier

Une zone exposée au recul du trait de côte, délimitée par un PLU, une carte communale ou une carte de préfiguration, fait partie des zones où l’état des risques est obligatoire, au même titre que les plans de prévention des risques (service-public.gouv.fr, vérifié le 28 septembre 2026). Pour un bien en bord de mer, il faut donc lire l’état des risques avec attention : voir notre guide sur l’état des risques (ERP).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert situe la parcelle par rapport à la limite du rivage et à la bande des 100 mètres. Le notaire relève les servitudes qui grèvent le bien, dont la servitude de passage des piétons. L’agent immobilier peut vous signaler, dès la visite, si le bien se trouve dans un espace proche du rivage et ce que le PLU y permet.