Loi Montagne : acheter un chalet ou un terrain

Où s’applique la loi Montagne ?

Les communes concernées ont été désignées par neuf arrêtés interministériels pris entre février 1974 et septembre 1985. Pour les arrêtés de 1982 à 1985, seules les communes de l’annexe I sont soumises aux règles d’urbanisme. Le ministère prévient que ces listes ne sont pas totalement à jour, du fait des fusions et scissions de communes, et qu’une liste actualisée sera publiée. Certaines communes relèvent à la fois de la loi Montagne et de la loi Littoral : celles riveraines d’un lac de plus de 1 000 hectares ou situées en bord de mer.

La zone de montagne se définit par des handicaps naturels : altitude entraînant une période de végétation raccourcie, fortes pentes empêchant la mécanisation, ou combinaison des deux (loi Montagne, art. 3). Chaque zone est rattachée à l’un des six massifs : Alpes, Corse, Massif central, Jura, Pyrénées, Vosges. Dans les départements d’outre-mer, la loi prévoit des prescriptions particulières, une possibilité qui « n’a à ce jour pas été utilisée » (fiche DGALN n° 1).

Les règles d’urbanisme figurent aux articles L122-1 à L122-27 et R122-1 à R122-20 du code de l’urbanisme.

Le principe : construire en continuité

Pour éviter les constructions dispersées, l’urbanisation doit se faire en continuité de l’existant (art. L122-5). Depuis la loi Montagne II, l’article L122-5-1 précise que la continuité s’apprécie selon les caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, les constructions implantées et l’existence de voies et réseaux. La fiche DGALN n° 2 (juin 2026) retient notamment :

• les distances entre bâtiments, une proximité de quelques mètres n’étant pas nécessaire ;
• la densité, la forme et la logique de l’urbanisation locale ;
• les caractéristiques architecturales, paysagères et topographiques ;
• la présence de voies et réseaux, dont la seule existence ne vaut pas urbanisation.

Chaque cas s’apprécie à l’aide de cartes, de photos, voire d’une visite des lieux. Dans une commune de montagne sans PLU ni carte communale, c’est cette règle de continuité qui s’applique, et non la constructibilité limitée aux parties urbanisées du règlement national d’urbanisme (Conseil d’État, 16 avril 2012, cité par la fiche n° 2).

Les exceptions utiles à un acheteur

La loi prévoit huit exceptions, d’interprétation stricte. Les plus fréquentes pour un particulier concernent surtout les constructions existantes situées hors continuité ; la dernière ligne vise les projets touristiques (fiche n° 2) :

Ce que cela veut dire : une maison isolée peut souvent être rénovée et agrandie dans une mesure limitée, mais un terrain nu éloigné des hameaux est en principe inconstructible, même s’il est desservi par une route.

Lacs et chalets d’alpage : deux régimes à part

Rives des lacs. Les parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels de moins de 1 000 hectares sont protégées sur 300 mètres à compter de la rive : constructions, installations, routes nouvelles, extractions et affouillements y sont interdits, sauf exceptions de l’article L122-13. La protection vaut pour tout le plan d’eau, même si seules certaines communes riveraines sont en zone de montagne (fiche DGALN n° 4). Pour les dix lacs de montagne de plus de 1 000 hectares, dont ceux d’Annecy, du Bourget, le Léman et Serre-Ponçon, les communes riveraines cumulent loi Montagne et loi Littoral ; en cas de divergence, la règle la plus stricte s’applique, « fréquemment » celle de la loi Littoral (fiche DGALN n° 4).

Chalets d’alpage et bâtiments d’estive. Leur restauration, leur reconstruction ou leur extension limitée peut être autorisée « dans un objectif de protection et de mise en valeur du patrimoine montagnard » (art. L122-11, 3°). Cette autorisation préfectorale, rendue après avis de deux commissions départementales, ne vaut pas permis de construire, et réciproquement. Lorsque le chalet n’est pas desservi, ou l’est par une voie inutilisable en hiver, une servitude de restriction d’usage hivernal doit être instituée au préalable. La fiche n° 10 relève que ces restaurations servent fréquemment à créer des résidences secondaires, ce que le texte n’interdit pas.

Résidence secondaire en station : ce qui peut limiter l’achat

Depuis le 21 novembre 2024 (loi du 19 novembre 2024), une commune peut délimiter dans son PLU des secteurs où toute construction nouvelle de logement est réservée à la résidence principale, lorsque les résidences secondaires dépassent 20 % des logements ou en zone tendue (ANIL). Cette servitude doit figurer expressément dans la promesse ou l’acte de vente, à peine de nullité. En cas d’occupation contraire, le maire peut prononcer une astreinte de 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 €. Seule la location touristique de sa résidence principale reste permise, 120 jours par an au plus.

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert mesure la distance d’une parcelle aux constructions existantes ou à la rive d’un lac. Le notaire vérifie la présence d’une servitude de résidence principale ou de restriction d’usage hivernal. L’agent immobilier peut vérifier, avant la visite, si le bien se trouve dans un secteur réservé aux résidences principales, et le courtier en crédit peut chiffrer le financement d’une résidence secondaire.