Mérule : zones à risque, vente et déclaration en mairie

Qu’est-ce que la mérule ?

La mérule s’attaque aux bois, charpentes et boiseries. Elle se niche le plus souvent derrière un doublage, ce qui explique sa détection tardive (ministère de la Transition écologique). Son développement est généralement causé par l’humidité :

• un mauvais entretien du bâtiment ;
• des dégâts des eaux ;
• des erreurs de conception lors de réhabilitations : enduits étanches, ventilations obstruées, portes insuffisamment détalonnées, non-respect de l’équilibre d’origine de la construction.

Ses spores sont présentes sur tout le territoire : seules de bonnes conditions d’hygrométrie et de température garantissent l’absence de développement. Le ministère précise qu’il n’y a pas, pour la mérule, de risque d’infestation comme pour les termites, mais un risque de développement de proche en proche à partir d’un premier foyer. D’où un enjeu de déclaration surtout local. Un guide public, « Prévention et lutte contre les mérules dans l’habitat », est proposé en téléchargement par le ministère.

Les zones délimitées par arrêté préfectoral

Le dispositif d’information a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014, sur le modèle de celui des termites. Il fonctionne à deux niveaux : les mairies sont informées de la présence de mérule par les occupants, et l’acquéreur est informé avant l’achat (ministère de la Transition écologique).

La consultation des conseils municipaux permet de tenir compte des déclarations faites en mairie (ministère de la Transition écologique). La carte du Cerema permet de savoir si une commune ou un département est sous arrêté en zoomant sur le département ; elle couvre le territoire hexagonal.

Vente : l’information de l’acquéreur

Le principe. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite (CCH, art. L126-25). Elle fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par le vendeur (art. L271-4, I, 9°), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Service-public.gouv.fr le résume ainsi : la promesse ou l’acte doit indiquer s’il y a un risque de mérule dans la construction.

Ce qui la distingue des autres diagnostics. L’article L271-4 énumère les documents dont l’absence, à la signature, empêche le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement) : l’information mérule n’en fait pas partie. Elle ne figure pas non plus parmi les documents dont l’absence ouvre la résolution de la vente. Aucune durée de validité ne lui est fixée par les textes consultés. Pour un défaut découvert après l’achat, les règles générales s’appliquent : voir notre guide sur les vices cachés.

Hors zone. L’obligation d’information ne vise que les zones délimitées par arrêté. Le risque n’est pas nul ailleurs pour autant, puisque les spores sont présentes sur tout le territoire (ministère de la Transition écologique). La liste complète du dossier figure dans notre guide des diagnostics obligatoires.

La déclaration en mairie

Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant en fait la déclaration en mairie (CCH, art. L126-5) :

• à défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire ;
• pour les parties communes d’un immeuble en copropriété, elle incombe au syndicat des copropriétaires.

L’article L126-5 ne limite pas cette obligation aux zones délimitées. Les déclarations faites en mairie sont ensuite prises en compte lors de la consultation des conseils municipaux qui précède un arrêté préfectoral (ministère de la Transition écologique).

Mérule et termites : ce qui diffère

Sources : CCH, art. L131-3, L271-4 et R184-8 ; ministère de la Transition écologique. Le diagnostic termites est détaillé dans notre guide amiante, plomb, termites.

Quel professionnel consulter

Le diagnostiqueur constitue le dossier de diagnostic technique, qui comprend l’information mérule dans les zones concernées. Le notaire vérifie que cette information est jointe à la promesse ou à l’acte. L’agent immobilier peut vérifier, dès la mise en vente, si la commune est couverte par un arrêté préfectoral.