Terrain enclavé : droit de passage, indemnité, fin

Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?

Selon l’article 682, le terrain est enclavé lorsqu’il n’a sur la voie publique « aucune issue, ou qu’une issue insuffisante ». L’insuffisance s’apprécie au regard de deux besoins :

• l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la propriété ;
• la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.

Service-public.gouv.fr confirme que le droit de passage vaut aussi pour construire (fiche F2040). C’est un droit légal : il existe sans contrat, contrairement à la servitude de passage ordinaire, qui ne s’établit que par titre (art. 691).

Terrain difficile d’accès. Un terrain qui n’est pas enclavé mais seulement difficile d’accès ne donne aucun droit de passer chez le voisin. Il faut obtenir son accord, matérialisé par un document écrit : on parle de servitude conventionnelle (F2040). Le régime général est détaillé dans notre guide sur les servitudes.

Avant d’acheter. Pour un terrain à bâtir sans accès direct à la voie publique, voir notre guide achat d’un terrain.

Où passer : le tracé et l’assiette

Les deux critères de l’article 683. Le passage doit « régulièrement » être pris du côté où le trajet est le plus court du terrain enclavé à la voie publique. Il doit néanmoins être fixé à l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire qui le subit.

Enclave née d’une division. Si l’enclave résulte de la division d’un terrain par une vente, un échange, un partage ou tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division. L’article 682 ne redevient applicable que si aucun passage suffisant ne peut y être établi (art. 684). Service-public.gouv.fr précise que cette règle joue même si le trajet est alors le plus long (F2040). Voir notre guide sur la division parcellaire.

Fixer le passage à l’amiable. Le tracé, la largeur, le mode d’usage et l’indemnité peuvent être convenus entre voisins, par acte sous seing privé ou par acte authentique chez un notaire (F2040).

Trente ans d’usage. « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu » (art. 685). Un tracé emprunté sans interruption pendant trente ans devient donc le tracé de la servitude.

Déplacer le passage. Le propriétaire du terrain traversé ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou le rende plus incommode, ni la déplacer de sa propre initiative. Si l’emplacement d’origine lui est devenu plus onéreux ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut offrir un endroit aussi commode, que le bénéficiaire ne peut pas refuser (art. 701). De son côté, le bénéficiaire ne peut rien changer qui aggrave la condition du terrain traversé (art. 702).

L’indemnité et l’entretien

L’indemnité. Elle est proportionnée au dommage que le passage peut causer (art. 682) : destruction d’un mur, perte de jouissance ou tout autre préjudice. Elle peut être versée en une seule fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude (F2040).

La prescription de l’indemnité. L’action en indemnité est prescriptible, mais le passage peut continuer même lorsque cette action n’est plus recevable (art. 685).

L’entretien. Le bénéficiaire du passage doit en assurer la praticabilité (débroussaillage, déneigement, nettoyage) et réparer les dommages liés à son usage. Si les deux voisins utilisent le passage, l’entretien est partagé (F2040). Les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et la conserver sont à la charge de celui à qui elle est due, sauf clause contraire du titre (art. 697 et 698).

Vente. La servitude est attachée au bien, pas à son propriétaire : elle est transmise automatiquement à l’acquéreur (F2040).

La fin du droit de passage

Cessation de l’enclave. Lorsque l’enclave cesse et que la desserte est assurée dans les conditions de l’article 682, le propriétaire du terrain traversé peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude. À défaut d’accord amiable, la disparition est constatée par le juge (art. 685-1). Service-public.gouv.fr cite la création d’une route ou d’un chemin public. Le voisin peut alors demander la suppression des ouvrages, un portail par exemple. Mieux vaut formaliser la fin du passage par acte sous seing privé ou notarié, recommande la fiche (F2040).

Une nuance de rédaction. La fiche F2040 écrit que le droit de passage « cesse » quand le terrain n’est plus enclavé. L’article 685-1 prévoit plutôt que le voisin peut invoquer l’extinction, constatée en justice faute d’accord.

Non-usage pendant 30 ans. Toute servitude s’éteint par trente ans de non-usage (art. 706). Pour un passage, servitude discontinue, le délai court du jour où l’on a cessé d’en jouir (art. 707). Si le terrain bénéficiaire est en indivision, l’usage par un seul indivisaire empêche la prescription pour tous (art. 709).

Réunion des deux terrains. La servitude est éteinte lorsque le terrain bénéficiaire et le terrain traversé appartiennent au même propriétaire (art. 705).

En cas de litige

Faute d’accord, le tribunal judiciaire du lieu de la propriété fixe l’emplacement du passage, son mode d’exercice (à pied, en voiture…) et le montant de l’indemnité (F2040).

La démarche amiable : obligatoire ou non ? La fiche F2040 présente comme obligatoire le recours préalable à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative. L’article 750-1 du Code de procédure civile ne l’impose qu’à certaines demandes :

• celles qui portent sur une somme n’excédant pas 5 000 € ;
• celles qui relèvent de certaines actions énumérées par le code de l’organisation judiciaire, comme le bornage, les distances de plantation ou l’écoulement des eaux (COJ, art. R211-3-4 et R211-3-8) ;
• celles qui invoquent un trouble anormal de voisinage.

La servitude de passage pour enclave ne figure pas dans ces listes. Une demande d’indemnité de 5 000 € ou moins reste en revanche soumise à la tentative amiable.

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert relève les lieux et peut matérialiser sur un plan l’assiette du passage, sa largeur et son tracé. Le notaire rédige l’acte authentique qui fixe le passage, son mode d’exercice et l’indemnité, ou qui constate son extinction (F2040).