Vues et jours sur le voisin : distances et règles

Vue droite, vue oblique : les distances légales

Définitions. Service-public.gouv.fr parle de vue droite quand l’ouverture permet de voir directement chez le voisin sans se pencher. La vue oblique n’offre qu’un accès visuel indirect, en se penchant à l’extérieur (fiche F76).

Mesure. La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où se trouve l’ouverture. Pour un balcon ou une saillie, elle se compte depuis sa ligne extérieure jusqu’à la ligne séparative (art. 680). La règle vaut que le terrain voisin soit clos ou non (art. 678).

Aménagements extérieurs. Les distances s’appliquent aussi aux balcons, terrasses, vérandas et escaliers extérieurs. Elles valent également pour les toits-terrasses accessibles et les élévations de terrain qui donnent une vue sur le terrain voisin. Le PLU peut imposer une distance plus grande (F76).

Une exception. Les distances ne s’appliquent pas si la partie du terrain voisin sur laquelle s’exerce la vue est déjà grevée, au profit de votre terrain, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions (art. 678 et 679).

Ouvertures sans vue. Une fenêtre qui ne donne que sur un mur, un toit fermé ou le ciel n’est pas soumise à ces distances, selon service-public.gouv.fr (F76).

Jours de souffrance et mur mitoyen

Dans un mur mitoyen : accord obligatoire. L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, « même à verre dormant » (art. 675).

Dans un mur non mitoyen joignant la limite. Son propriétaire peut y pratiquer des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant (art. 676) :

• un treillis de fer dont les mailles ont un décimètre d’ouverture au plus ;
• un châssis à verre dormant, c’est-à-dire fixe ;
• un emplacement à 26 décimètres (2,60 m) au-dessus du plancher ou du sol de la pièce au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres (1,90 m) au-dessus du plancher aux étages supérieurs (art. 677).

Service-public.gouv.fr précise que leur dimension n’est pas réglementée et que les distances par rapport à la limite ne s’appliquent pas. Il en va de même pour les parois en briques de verre, fixes, qui laissent passer la lumière sans permettre de voir (F76).

Un écart à signaler. La fiche F76 décrit le jour de souffrance comme un châssis fixe « de verre translucide ». Le Code civil exige un verre dormant et un treillis de fer, sans parler de translucidité (art. 676). Pour être conforme, suivez les conditions de l’article 676.

Vue acquise par 30 ans, vue éteinte par 30 ans

Une servitude continue et apparente. Le Code civil classe les vues parmi les servitudes continues (art. 688). Une fenêtre est un signe de servitude apparente (art. 689). Or les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans (art. 690). Une vue ouverte à moins de 1,90 m de la limite et exercée sans contestation pendant trente ans peut donc devenir un droit. La destination du père de famille vaut aussi titre pour ces servitudes (art. 692).

Extinction. Toute servitude s’éteint par trente ans de non-usage (art. 706). Pour une servitude continue comme la vue, ce délai court du jour d’un acte contraire à la servitude (art. 707).

Le régime général des servitudes est détaillé dans notre guide sur les servitudes.

Autorisation d’urbanisme et recours du voisin

Urbanisme. Créer une ouverture modifie l’aspect extérieur du bâtiment : une déclaration préalable doit être déposée en mairie. Un permis de construire est requis si les travaux s’accompagnent d’un changement de destination et modifient la structure porteuse ou la façade (F76). Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est de 1 mois à partir du dépôt (F17578). Pour un balcon, une terrasse surélevée ou une véranda, le choix dépend de l’emprise au sol : voir notre guide permis de construire ou déclaration préalable. Selon F76, les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d’autorisation hors secteurs protégés.

Recours civil. Si les distances ne sont pas respectées, le voisin peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner de rendre les ouvertures translucides ou de démolir les aménagements, et condamner leur auteur à indemniser le préjudice (F76). Une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant le juge lorsque la demande porte sur une somme n’excédant pas 5 000 € ou sur un trouble anormal de voisinage (Code de procédure civile, art. 750-1).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert fixe la ligne séparative et mesure la distance entre le parement du mur, ou la ligne extérieure du balcon, et cette limite. Le notaire rédige l’acte constituant une servitude de vue convenue avec le voisin et recherche, lors d’un achat, les servitudes figurant dans les titres.