Mur mitoyen : présomption, charges, rachat et travaux

Quand un mur est-il mitoyen ?

La présomption. Dans les villes comme dans les campagnes, sont présumés mitoyens les murs séparant des bâtiments jusqu’à l’héberge, des cours et jardins, et même des enclos dans les champs (art. 653). La présomption tombe devant un titre ou une marque contraire.

Les marques de non-mitoyenneté (art. 654) :

• un sommet droit et à plomb d’un côté, incliné de l’autre ;
• un chaperon, ou des filets et corbeaux de pierre, d’un seul côté.

Le mur appartient alors au seul propriétaire du côté où se trouvent l’égout ou les corbeaux et filets de pierre (art. 654). Un mur peut n’être mitoyen que sur une partie (service-public.gouv.fr, fiche F2415).

Les preuves. Service-public.gouv.fr cite le titre de propriété, une convention entre voisins publiée au fichier immobilier et la possession trentenaire, par exemple une construction appuyée sur le mur depuis plus de 30 ans, d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque (F2415). Le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, réduit à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre (art. 2272).

Entretien, réparations et reconstruction : qui paie ?

Abandonner la mitoyenneté. Un copropriétaire peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant son droit, pourvu que le mur ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient (art. 656). Service-public.gouv.fr ajoute deux précisions : le mur ne doit pas retenir des terres (mur de soutènement), et le voisin doit d’abord réparer les dégâts dus à son propre défaut d’entretien. L’abandon s’annonce par courrier recommandé et se formalise par acte sous seing privé ou acte notarié. Celui qui abandonne perd la propriété du sol sous le mur et le droit d’y appuyer une construction (F2415).

Acquérir la mitoyenneté d’un mur

« Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie » (art. 661). Le prix comprend :

• la moitié de la dépense qu’a coûté le mur, ou la portion de mur concernée ;
• la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

La dépense est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état du mur (art. 661). Selon service-public.gouv.fr, l’achat ne concerne qu’un mur implanté sur la limite : un mur qui dépasse sur le terrain voisin relève de l’empiètement et ne peut pas devenir mitoyen. Le voisin est informé par courrier recommandé et l’acte est établi par un notaire (F2415).

Le propriétaire du mur peut-il refuser ? Service-public.gouv.fr écrit que « Le voisin peut refuser de vendre sa part » (F2415). Le Code civil présente au contraire l’acquisition comme une faculté de celui qui joint le mur, sans la soumettre à l’accord du propriétaire (art. 661). Il réserve l’interdiction de forcer la cession aux fossés et haies non mitoyens (art. 668). En cas de désaccord, c’est le texte de l’article 661 que le juge applique.

Appuyer, percer, surélever : les travaux sur un mur mitoyen

Bâtir contre le mur. Chaque copropriétaire peut bâtir contre un mur mitoyen et y placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près. Le voisin peut faire réduire la poutre jusqu’à la moitié du mur pour y asseoir ses propres poutres (art. 657).

Enfoncement ou appui d’un ouvrage. Aucun voisin ne peut pratiquer d’enfoncement dans le mur, ni y appliquer ou appuyer un ouvrage, sans le consentement de l’autre. À défaut, il doit faire régler par experts les moyens pour que l’ouvrage ne nuise pas aux droits du voisin (art. 662).

Fenêtre. Aucune fenêtre ni ouverture, « même à verre dormant », ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin (art. 675).

Surélévation (exhaussement). Chaque copropriétaire peut faire exhausser le mur. Il paie alors seul (art. 658) :

• la dépense de l’exhaussement ;
• l’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ;
• les frais d’entretien de la partie commune dus à l’exhaussement ;
• les dépenses rendues nécessaires au voisin par l’exhaussement.

Si le mur ne peut pas supporter la surélévation, il doit le faire reconstruire en entier à ses frais, l’excédent d’épaisseur étant pris de son côté (art. 659). La partie surélevée lui appartient. Le voisin peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense, estimée à la date de l’acquisition, et la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur (art. 660). Selon service-public.gouv.fr, l’exhaussement est impossible si des éléments du voisin s’appuient sur le faîte du mur (F2415).

En cas de désaccord

Avant le tribunal judiciaire du lieu du bien, service-public.gouv.fr recommande un conciliateur de justice (gratuit), un médiateur (payant) ou une procédure participative avec avocat (F2415). Cette tentative devient obligatoire, à peine d’irrecevabilité, lorsque la demande porte sur une somme n’excédant pas 5 000 € ou sur un trouble anormal de voisinage (Code de procédure civile, art. 750-1). Voir aussi notre guide bornage et troubles de voisinage.

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert situe la limite séparative et indique si le mur est implanté sur cette limite, condition du rachat de sa mitoyenneté selon service-public.gouv.fr. Le notaire établit l’acte d’acquisition de la mitoyenneté, peut constater l’abandon ou la reconnaissance d’une possession trentenaire, et recherche dans les titres un éventuel accord sur le mur (F2415).