Prêt in fine : fonctionnement, coût total, usage locatif

Le principe : intérêts d’abord, capital à la fin

Le modèle officiel de fiche d’information sur l’assurance emprunteur distingue trois types de prêt (code de la consommation, annexe à l’art. R313-8) :

• amortissable : chaque échéance rembourse des intérêts et une part du capital ;
• in fine : le capital est remboursé à la fin du prêt ;
• relais : un in fine destiné à financer un achat dans l’attente de la vente d’un autre bien.

Le prêt in fine reste un crédit immobilier ordinaire pour le reste. Le TAEG doit figurer dans l’offre et ne peut pas dépasser le taux de l’usure. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre, qui ne peut pas être réduit, et la banque doit maintenir son offre au moins 30 jours (service-public.gouv.fr). Les banques appliquent aussi la limite de taux d’endettement de 35 % des revenus et une durée qui, en général, ne doit pas dépasser 25 ans (service-public.gouv.fr) ; voir le guide capacité d’emprunt.

L’adossement à un placement

Rembourser d’un coup tout le capital suppose de l’avoir. La banque demande donc le plus souvent une garantie, et l’une des plus courantes est le nantissement d’un contrat, par exemple d’assurance-vie (abe-infoservice.fr). L’emprunteur verse une somme sur ce placement au départ, ou l’alimente pendant la durée du prêt ; au terme, le placement sert à rembourser le capital.

Le montage repose sur un pari : que le placement rapporte, sur la durée, au moins autant que ce que coûtent les intérêts supplémentaires. Ce rendement n’est jamais garanti pour les supports en unités de compte, alors que le capital, lui, est dû en totalité. Le contrat de prêt précise ce qui se passe si le placement ne suffit pas au terme.

Coût total : la comparaison chiffrée

Exemple (taux fictif, hors assurance et frais) : 200 000 € empruntés sur 15 ans à 3,50 %.

Le prêt in fine coûte ici près de 47 600 € d’intérêts de plus, parce que le capital ne diminue jamais. Pour comparer les deux formules, il faut ajouter au coût de l’in fine les versements sur le placement et retrancher ce que ce placement aura rapporté. Les taux du moment sont détaillés dans le guide taux immobiliers.

Usage locatif : les intérêts face à l’impôt

Pour une résidence principale ou une résidence secondaire, les intérêts d’emprunt n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal : depuis 2011 pour la résidence principale (service-public.gouv.fr). Le prêt in fine n’a donc d’intérêt fiscal que pour un logement loué.

En location vide au régime réel, les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers « sans limitation en ce qui concerne le montant ou la durée », dès lors que l’emprunt finance l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien (brochure IR 2026). Comme les intérêts restent au maximum pendant toute la durée de l’in fine, la charge déductible reste élevée chaque année. Au micro-foncier, en revanche, les intérêts sont couverts par l’abattement forfaitaire de 30 % (service-public.gouv.fr) : voir le guide micro-foncier et régime réel.

Attention au déficit foncier : la part du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global. Elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges s’impute sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € (brochure IR 2026).

IFI : une déduction dégressive

Les patrimoines immobiliers nets de plus de 1 300 000 € sont soumis à l’IFI (service-public.gouv.fr). Pour éviter qu’une dette in fine réduise artificiellement l’assiette, la loi prévoit une déduction dégressive : chaque année, la dette n’est déductible qu’à hauteur du montant emprunté diminué de ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées, divisé par la durée totale du prêt (CGI, art. 974, II ; BOI-PAT-IFI-20-40-20, § 20). Le BOFiP donne l’exemple d’un prêt de 1 M€ sur 15 ans : déductible pour 933 333 € la 2e année, puis seulement 66 667 € la dernière.

Quel professionnel consulter

Un courtier en crédit peut comparer une offre in fine et une offre amortissable sur le coût total réel, placement compris, et vérifier si le dossier respecte les limites d’endettement. Le notaire reçoit l’acte de vente et, le cas échéant, l’acte de garantie qui accompagne le prêt.