Frais de dossier et frais de courtage : règles 2026

Les frais de dossier de la banque

Ce qu’ils rémunèrent. L’ANIL range parmi les frais liés à l’emprunt « les frais d’ouverture et d’instruction du dossier ou d’exercice d’une option éventuellement prévue dans le contrat », à côté des frais de garantie, d’assurance et des intérêts intercalaires. Service-public.gouv.fr les inclut dans le montant total à financer, avec les frais de dossier de l’assurance emprunteur.

Un montant négociable. Pour un prêt bancaire classique, les sources officielles consultées ne fixent aucun montant. Service-public.gouv.fr indique au contraire que la banque peut proposer la domiciliation de vos revenus « en contrepartie d’avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite…) ». ABE Info Service (Banque de France) cite de même les « frais de dossier offerts » comme avantage possible.

Domiciliation : ce qui est interdit. La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos salaires chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque (service-public.gouv.fr). Si l’offre est conditionnée à une domiciliation en échange d’un avantage individualisé, elle doit en préciser la durée (10 ans au maximum) et la nature de l’avantage (ANIL). Les frais de tenue de ce compte, s’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit, entrent dans le TAEG.

Les prêts aidés.

Pourquoi ils pèsent dans le TAEG

Le TAEG exprime le coût total du crédit en taux annuel. Selon l’article L314-1 du code de la consommation, on ajoute aux intérêts « les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre », dès lors qu’ils conditionnent le crédit. L’article R314-4 en donne la liste (cités par la Banque de France) :

1. les frais de dossier ;
2. les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt ;
3. les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;
4. les frais d’ouverture et de tenue d’un compte ;
5. le coût de l’évaluation du bien, hors frais d’enregistrement.

La conséquence : le seuil d’usure. Le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure. Au 1er octobre 2026, il est de 4,09 % pour un prêt immobilier à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à 20 ans, 5,40 % sur 20 ans et plus, et 5,52 % à taux variable (Banque de France). Des frais de dossier ou de courtage élevés réduisent la marge sous ce plafond.

Comparer à montant égal. Service-public.gouv.fr rappelle que le TAEG ne permet de comparer deux offres que si le montant emprunté est le même, puisqu’il est exprimé en pourcentage de ce montant.

Si le prêt ne se fait pas : les frais d’étude

Une fois l’offre reçue, vous ne pouvez l’accepter qu’après 10 jours, et la banque doit la maintenir 30 jours au moins (code de la consommation, art. L313-34). Aucun versement de la banque ne peut intervenir avant l’acceptation (art. L313-35).

Si la vente n’a pas lieu, la banque ne peut retenir ou demander que des frais d’étude, dont le montant maximal est fixé par un barème réglementaire ; ce montant et ses conditions doivent figurer distinctement dans l’offre (art. L313-38). Selon l’ANIL, si vous refusez l’offre, ni la banque ni un intermédiaire ne peuvent vous demander de frais d’étude.

La rémunération du courtier

Rien avant le déblocage des fonds. L’article L519-6 du code monétaire et financier interdit à toute personne qui apporte son concours à l’obtention d’un prêt « de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés ». Il est aussi interdit de vous faire signer des lettres de change ou billets à ordre pour garantir ce paiement avant la remise des fonds. La version qui s’applique à partir du 20 novembre 2026 reprend ces deux interdictions mot pour mot (Légifrance).

Un coût à prévoir dans le plan de financement. Service-public.gouv.fr compte la rémunération du courtier, « éventuellement », dans le montant total à financer. Comme frais payés à un intermédiaire, elle entre dans le TAEG (art. R314-4, 2°).

Les obligations du courtier (inscription à l’Orias, informations à vous remettre) sont détaillées sur notre page courtier en crédit.

Quel professionnel consulter

Le courtier en crédit négocie les frais de dossier avec les banques ; demandez-lui le montant de ses honoraires et vérifiez qu’il n’exige rien avant le déblocage des fonds. Avec un notaire, les fonds sont en général débloqués le jour de la signature de l’acte (service-public.gouv.fr) : c’est à partir de ce versement que le courtier peut être payé. Pour l’ensemble des frais d’un achat, voir aussi notre page apport personnel.