Complément de loyer : conditions, bail, contestation

Où le complément de loyer existe

Le complément de loyer n’existe que là où le niveau du loyer est encadré par des loyers de référence. En 2026, il s’agit de Paris, d’Est Ensemble et de Plaine Commune en Île-de-France, et en province de Bordeaux, d’une partie de Grenoble-Alpes Métropole, de Lille-Hellemmes-Lomme, de Lyon-Villeurbanne, de Montpellier et de 24 communes du Pays basque (service-public.gouv.fr, vérifié le 1er août 2026). Ailleurs en zone tendue, seule l’évolution du loyer est encadrée : voir les guides encadrement des loyers et effets de la zone tendue.

Le dispositif concerne la résidence principale du locataire et le bail mobilité ; il ne vise ni les logements sociaux, ni les logements conventionnés Anah, ni ceux de la loi de 1948, ni les meublés de tourisme, ni les sous-locations (service-public.gouv.fr).

Une échéance à surveiller. L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 2018 (art. 140) ; la loi 3DS l’a prolongée de 3 ans, jusqu’en 2026 (ministère de la Transition écologique). Service-public.gouv.fr présente les loyers de référence d’Est Ensemble, de Plaine Commune et de Lille comme valables jusqu’au 24 novembre 2026. Les pages officielles consultées le 12 octobre 2026 ne mentionnent aucune prolongation : vérifiez la règle en vigueur avant de signer un bail après cette date.

Les deux conditions et la mention au bail

Le loyer hors charges se compose alors de deux éléments : le loyer de base et le complément (service-public.gouv.fr). Le bailleur ne peut appliquer un complément que si :

1. le logement a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort ;
2. le loyer de base est égal au loyer de référence majoré applicable à sa catégorie (localisation, nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé).

Le bail doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le loyer de base, le montant du complément et les caractéristiques du logement qui le justifient (service-public.gouv.fr ; art. 140). Ces montants figurent aussi dans l’annonce (service-public.gouv.fr). En location meublée, l’article 140 tient compte des équipements et services associés au logement (Légifrance).

Exemple fictif. Un deux-pièces dont le loyer de référence majoré est de 1 000 € hors charges, avec une terrasse rare dans son secteur : loyer de base 1 000 €, complément 120 €, soit 1 120 € hors charges. Avec un loyer de base de 950 €, aucun complément n’est possible.

Les 9 défauts qui interdisent tout complément

Pour un bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins une de ces caractéristiques (service-public.gouv.fr ; art. 140) :

• sanitaires sur le palier ;
• signes d’humidité sur certains murs ;
• DPE de classe F ou G ;
• fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
• vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
• problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Date d’application. Selon l’article 140, cette liste vaut pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, soit à partir du 24 août 2022, date à laquelle Légifrance fait commencer cette version de l’article. Service-public.gouv.fr, pour sa part, retient les baux signés depuis le 18 août 2022. Pour un bail signé entre ces deux dates, faites vérifier la règle applicable.

Contester un complément de loyer

Si la CDC aboutit à un accord, le loyer fixé dans le document de conciliation s’applique dès la prise d’effet du bail. Le juge peut annuler ou diminuer le complément ; le loyer qu’il fixe s’applique aussi depuis la prise d’effet du bail (service-public.gouv.fr).

Sanctions et autres recours

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution et le remboursement du trop-perçu, devant la CDC puis le juge. Il peut aussi signaler le dépassement : à la Ville de Paris à Paris, à la préfecture à Est Ensemble et Plaine Commune. Le bailleur encourt une amende administrative de 5 000 € s’il est une personne physique et de 15 000 € s’il est une personne morale (service-public.gouv.fr).

Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois après la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le faire, par lettre recommandée ; le bailleur a 1 mois pour répondre, puis le locataire 3 mois pour saisir le juge (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère des locations en zone d’encadrement fixe le loyer de base au bon plafond, rédige la mention du complément et réunit les éléments qui le justifient. Pour un bail reçu en la forme authentique, un notaire vérifie les mêmes mentions.