Trêve hivernale : dates, exceptions et expulsion

Dates et portée de la trêve

L’article L412-6, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit le sursis du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés par le juge (Légifrance). Service-public.gouv.fr précise que le 31 mars est inclus.

Si le délai laissé au locataire pour quitter le logement prend fin pendant la trêve, l’expulsion est reportée après le 31 mars. Lorsque le locataire dispose d’une solution de relogement adaptée, avec un nombre de pièces conforme au nombre d’occupants, l’expulsion peut avoir lieu toute l’année (service-public.gouv.fr). Dans les départements d’outre-mer, une trêve cyclonique peut s’appliquer.

Les exceptions

Source : code des procédures civiles d’exécution (Légifrance).

La procédure d’expulsion, étape par étape

Pour un bail d’habitation avec impayés, la procédure suit ces étapes (service-public.gouv.fr ; loi du 6 juillet 1989, art. 24) :

1. Commandement de payer délivré par un commissaire de justice : le locataire a 6 semaines pour régler sa dette. Le commissaire de justice le signale à la Ccapex, la commission de prévention des expulsions.
2. Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Le commissaire de justice doit la notifier au représentant de l’État dans le département au moins 6 semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande (loi de 1989, art. 24) ; côté locataire, l’audience a lieu au moins 6 semaines après qu’il a reçu l’assignation (service-public.gouv.fr). Un diagnostic social et financier éclaire le juge.
3. Jugement : le juge peut accorder un échéancier de 3 ans au plus et suspendre la clause résolutoire, ou constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
4. Commandement de quitter les lieux : le locataire a en principe 2 mois pour partir (art. L412-1). Le juge de l’exécution peut accorder des délais d’un mois à un an (art. L412-4).
5. Expulsion par un commissaire de justice, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, hors trêve hivernale si le locataire n’a pas de relogement.

Le détail des impayés et des délais figure dans le guide impayés de loyer : la procédure.

Interdit au bailleur. Seul un commissaire de justice peut expulser : le bailleur qui change les serrures, entre dans le logement ou vide les meubles lui-même s’expose à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende (service-public.gouv.fr). Le code pénal punit de ces peines le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes (code pénal, art. 226-4-2).

Côté occupant. Celui qui se maintient dans le logement après la fin du délai accordé, en dehors de la trêve hivernale et hors logement social, encourt une amende de 7 500 € (service-public.gouv.fr ; code pénal, art. 315-2).

Le rôle du préfet

Le représentant de l’État intervient à plusieurs moments (service-public.gouv.fr ; CPCE, art. L412-5) :

• il reçoit l’assignation et est informé du commandement de quitter les lieux ;
• saisi par le commissaire de justice, il informe la Ccapex et fait notifier au ménage la possibilité de demander un relogement au titre du droit au logement opposable (Dalo) ; si le commissaire de justice ne l’a pas saisi, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu (art. L412-5) ;
• si le locataire refuse de partir ou est absent, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et demande au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie.

Le préfet peut refuser ce concours ; son refus doit être motivé, et son silence pendant 2 mois vaut refus. Le bailleur peut alors demander à l’État une indemnisation par lettre recommandée au préfet, avec ses justificatifs : loyers et charges perdus, frais de commissaire de justice, frais de remise en état. Si le refus intervient alors que l’occupant est protégé par la trêve, l’indemnisation ne couvre que la période qui suit. Une proposition ou un refus d’indemnisation se conteste devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier chargé de la gestion locative suit les impayés, fait jouer la caution ou l’assurance et transmet le dossier au commissaire de justice en tenant compte du calendrier de la trêve. Si le bailleur envisage de vendre un logement occupé, le notaire l’informe des conséquences d’une procédure d’expulsion en cours sur la vente.