ITP en el País Vasco y Navarra: tipos y diferencias con el régimen común

Cuatro normativas, no una

La normativa tributaria vasca y navarra la dictan las diputaciones forales y el propio parlamento de Navarra, no la administración tributaria central:

• Álava: Norma Foral 11/2003;
• Bizkaia: Norma Foral 1/2011;
• Gipuzkoa: Norma Foral 18/1987;
• Navarra: Decreto Foral Legislativo 129/1999.

Las tres normas vascas tienen los mismos tipos principales para la vivienda. Difieren en detalles, como el criterio de superficie del tipo del 2,5 %. El texto de Gipuzkoa que he leído es el “texto vigente” de la diputación, una versión de divulgación, no el boletín oficial. El IVA es la excepción a esta separación: los sistemas vasco y navarro aplican las mismas reglas del IVA que el Estado, así que una vivienda nueva en Bilbao o Pamplona soporta el tipo estatal del 10 %.

Territorios vascos: cómo funciona el tipo del 4 %

Las tres normas usan la misma estructura.

1. 7 % en las transmisiones de bienes inmuebles en general.
2. 4 % en la transmisión de viviendas (viviendas en general), incluidas hasta dos plazas de garaje y, en Álava, hasta dos anejos en el mismo edificio transmitidos conjuntamente. Los locales de negocio no cuentan como anejos.
3. El 4 % exige una declaración responsable ante la administración tributaria de que el comprador no es titular de más de cinco viviendas con más del 50 % de propiedad en cada una. Si no se cumple la condición, la vivienda tributa al 6 %.
4. 2,5 % para viviendas de hasta 120 m² construidos, y para viviendas unifamiliares aisladas o adosadas de hasta 120 m² construidos en una parcela de hasta 300 m²; y para cualquier vivienda comprada por el titular de un título de familia numerosa. En Gipuzkoa, la alternativa de superficie es de 120 m² construidos o 96 m² útiles. El comprador no debe ser titular de otra vivienda en más del 25 % en el mismo municipio, la vivienda debe ser su residencia habitual, y la escritura debe decir que se cumplen, o se cumplirán, estas condiciones. En Álava, la prueba de residencia debe presentarse en el plazo de doce meses.
5. 1,5 % (Álava) para las viviendas en las zonas rurales que designan las normas forales del impuesto sobre la renta.

Así, un piso de 80 m² comprado como residencia habitual por alguien sin otra vivienda en ese municipio paga el 2,5 % y no el 4 %. Un piso de 150 m² comprado por un comprador con otras dos viviendas, sin familia numerosa, paga el 4 %.

Navarra: 6 %, 5 % y 4 %

El artículo 8.1 del decreto navarro fija el 6 % para los bienes inmuebles. Excepciones para las viviendas (incluidos los anejos inseparables):

• 5 % si el comprador pertenece a una unidad familiar con dos o más hijos, adquiere el pleno dominio, la vivienda es la residencia habitual de la familia y ningún miembro de la familia es titular de otra vivienda en Navarra en más del 25 %. El 5 % se aplica solo a una base de hasta 180.304 € por unidad familiar y vivienda; el exceso tributa al 6 %.
• 4 % si la vivienda es la residencia habitual del comprador en un municipio designado por orden foral como en riesgo de despoblación, con adquisición del pleno dominio (redactado de nuevo por la Ley Foral 22/2023).

El gravamen de la escritura en Navarra es del 0,5 % (art. 22.2), o del 1 % cuando el vendedor ha renunciado a la exención del IVA.

La base imponible es el valor real, no el valor de referencia del Catastro

En las comunidades de régimen común, la base es la mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. En estos cuatro territorios es distinto: el artículo 7 de la norma navarra dice que la base es “el valor real del bien transmitido”, o el valor comprobado por la administración si es mayor. Bizkaia (art. 12) y Álava (art. 28) dicen lo mismo. En Álava, el art. 30 añade que el valor calculado según las normas de valoración de la Diputación es un “valor mínimo computable”; si crees que supera el valor real, puedes autoliquidar sobre el valor consignado en la escritura, sin perjuicio de la facultad de comprobación de la administración. Es un punto que conviene aclarar con la oficina tributaria local.

Ejemplo práctico (cálculo, no presupuesto)

Estas cifras aplican los tipos publicados a precios redondos.

• Vivienda de segunda mano de 300.000 € en Bizkaia, comprador sin otra vivienda: 4 % × 300.000 € = 12.000 €.
• La misma vivienda, comprador con seis viviendas: 6 % = 18.000 €.
• La misma vivienda, de 100 m² construidos, residencia habitual, sin otra vivienda en más del 25 % en el municipio: 2,5 % = 7.500 €.
• Vivienda de segunda mano de 300.000 € en Navarra, caso general: 6 % = 18.000 €.
• La misma vivienda, familia con dos hijos, residencia habitual: 5 % × 180.304 € = 9.015,20 €, más 6 % × 119.696 € = 7.181,76 €, es decir, 16.196,96 €.
• Vivienda nueva de 300.000 €, en cualquiera de los cuatro territorios: IVA del 10 % = 30.000 €; AJD al 0,5 % = 1.500 €, sobre una base de 300.000 €.

Lo que deben saber los compradores no residentes y extranjeros

Los artículos leídos fijan el 4 % en los territorios vascos y el 6 % en Navarra sin ningún criterio de residencia; el 4 % depende de una declaración sobre las viviendas que se poseen y el 2,5 % de que la vivienda sea la residencia habitual del comprador. El criterio de las cinco viviendas cuenta las viviendas con más del 50 % de titularidad y, en la redacción leída, no se limita a España, así que un comprador extranjero con varias viviendas debería preguntar. El tipo familiar de Navarra y el del 2,5 % exigen residencia habitual.

Para los trámites estatales (número fiscal, cuenta bancaria, escritura) consulta la guía del NIE y comprar vivienda en España siendo extranjero.

Quién presenta

Según el texto estatal, el comprador es el contribuyente del ITP; no he vuelto a leer ese punto en los cuatro textos forales. La presentación se hace ante la administración tributaria del territorio donde está el inmueble: la Hacienda de la Diputación Foral de Álava, Bizkaia o Gipuzkoa, o la administración tributaria de Navarra (Hacienda Tributaria de Navarra). Aquí no se han leído sus modelos ni sus plazos, así que consúltalos con la administración o con quien presente por ti.

Zonas populares entre compradores extranjeros

Los datos de zonas de Payotte para el País Vasco incluyen Bilbao, San Sebastián (Donostia) y Vitoria-Gasteiz, y para Navarra la ciudad de Pamplona. Están en Bizkaia, Gipuzkoa, Álava y Navarra respectivamente, y por eso intervienen cuatro normas distintas.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar la declaración de las cinco viviendas y los criterios de superficie; consulta abogados inmobiliarios. La calculadora de gastos de compra usa el tipo vasco del 4 % para las viviendas.