Comprar en Cataluña: ITP del 10 % al 13 %, y 20 %

La escala del ITP y cómo funciona el tipo medio

La regla está en el libro sexto del Código tributario de Cataluña, art. 641-1, en la versión vigente desde el 27 de junio de 2025 tras el Decreto-ley 5/2025. La transmisión de un inmueble tributa «al tipo medio que resulta de aplicar la tarifa siguiente», en función del valor total del inmueble:

«Tipo medio» significa que la escala se aplica a todo el valor, la cuota resultante se divide por ese valor y ese porcentaje se aplica después a la base imponible de cada comprador. Para un comprador que adquiere el 100 %, el resultado equivale a un cálculo por tramos. El texto fija la escala según el valor de todo el inmueble; si compras con otras personas, pregunta a tu asesor cómo se aplica el tipo medio a cada parte.

Las viviendas con protección oficial pagan el 7 % (art. 641-1.2).

Ejemplo (un cálculo, no un presupuesto)

Estas cifras aplican la escala publicada a precios redondos.

• Vivienda de segunda mano de 300.000 €: 10 % × 300.000 € = 30.000 €.
• Vivienda de segunda mano de 700.000 €: 60.000 € por los primeros 600.000 €, más el 11 % × 100.000 € = 11.000 €, es decir, 71.000 €, un tipo medio de alrededor del 10,14 %.
• Vivienda de segunda mano de 1.000.000 €: 93.000 € + 12 % × 100.000 € = 105.000 €, un tipo medio del 10,5 %.
• Vivienda de segunda mano de 300.000 € comprada por un gran tenedor: 20 % × 300.000 € = 60.000 €.
• Vivienda nueva de 300.000 €: IVA del 10 % = 30.000 €, más AJD al 1,5 % = 4.500 € sobre una base de 300.000 €.

La base imponible procede de la ley estatal: el mayor valor entre el precio, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro en la fecha de la transmisión (art. 10 del texto de 1993). Consulta la guía de la referencia catastral.

El tipo del 20 % para grandes tenedores

El artículo 641-1.5 eleva el tipo al 20 % cuando el comprador, persona física o jurídica, es un gran tenedor. Tres puntos del texto:

1. Es gran tenedor quien posee más de 10 inmuebles residenciales, o más de 1.500 m² de superficie residencial construida, situados en Cataluña. También abarca a quien posee cinco o más inmuebles urbanos residenciales dentro de una zona que la Generalitat haya declarado mercado residencial tensionado. No se cuentan los garajes ni los trasteros.
2. «Vivienda» incluye un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento adquiridos junto con ella o situados en el mismo edificio o complejo.
3. Dos exclusiones: un comprador que sea promotor de vivienda social o una entidad sin ánimo de lucro que aloje a personas en situación de vulnerabilidad residencial, y las compras destinadas a sede o lugar de trabajo del propio gran tenedor.

El artículo 641-1.6 fija también el 20 % cuando se transmite un edificio residencial completo a cualquier persona o sociedad. Si el edificio se vende por fases, las autoliquidaciones fase a fase son provisionales y se regularizan en la última.

El texto define a los grandes tenedores por lo que poseen en Cataluña, sin referencia al lugar donde viven. Un comprador extranjero que ya posea varios inmuebles catalanes debería hacer verificar el recuento antes de firmar.

Tipos reducidos (5 %) y bonificación del AJD

Varios artículos fijan un tipo de ITP del 5 % para la vivienda habitual, cada uno con un tope de la base de renta del comprador según la última declaración del IRPF:

• Menores de 35 años (edad en la fecha de devengo del impuesto, art. 641-5): base general más ahorro, menos el mínimo personal y familiar, no superior a 36.000 €.
• Familias numerosas (art. 641-2): el mismo límite de 36.000 €, incrementado en 14.000 € por cada hijo por encima del mínimo legal para la familia numerosa.
• Familias monoparentales (art. 641-3): la misma base de 36.000 €, con el mismo incremento.
• Personas con una discapacidad del 65 % o más, o un miembro de la unidad familiar con esa discapacidad (art. 641-4): 36.000 € para la unidad familiar.
• Víctimas de violencia de género (art. 641-5 bis): 36.000 €, y la compra debe derivarse de la necesidad de cambiar de domicilio.

Estos artículos exigen que la vivienda se ocupe efectivamente en los doce meses siguientes a la compra, o a la finalización de las obras si se construye en tres años. Ninguno fija un tope de precio. La vivienda cuenta con un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento.

En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, el art. 642-1 fija el AJD general en el 1,5 % sobre las primeras copias de las escrituras (letra d), y el art. 642-6 concede a los menores de 35 años con el mismo límite de renta de 36.000 € una bonificación del 100 % de la cuota del AJD en una vivienda habitual. Se aplica un tipo del 3,5 % cuando el vendedor ha renunciado a la exención del IVA.

Lo que deben saber los compradores no residentes y extranjeros

Ningún artículo consultado para esta guía fija un tipo general distinto según la residencia. Los tipos reducidos dependen de que la vivienda pase a ser tu vivienda habitual y de tu última declaración del IRPF, de modo que un comprador sin declaración española o que mantiene la vivienda como segunda residencia pagará normalmente el tipo de la escala. El tipo del 20 % depende solo de cuántos inmuebles poseas en Cataluña.

Necesitarás antes un número de identificación fiscal español: consulta la guía del NIE.

Quién paga y cómo se presenta

El comprador debe el ITP con independencia de lo que diga el contrato (art. 8.a del texto estatal). El impuesto se autoliquida, es decir, el contribuyente presenta la declaración y paga. La administración autonómica es la Agència Tributària de Catalunya; no se consultaron aquí sus plazos y modelos, por lo que compruébalos con la agencia o con tu asesor.

Zonas populares entre los compradores extranjeros

En los datos de zonas de Payotte para Cataluña, los lugares más seguidos son la ciudad de Barcelona, las localidades costeras de Sitges, Castelldefels y Salou, y la ciudad de Girona. Todas se rigen por la misma escala catalana.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados puede contar tus inmuebles catalanes frente al criterio de gran tenedor y comparar las condiciones del 5 % con tu declaración; consulta los abogados inmobiliarios. Un asesor fiscal puede preparar la declaración que acredite tu base de renta.