Impuesto de transmisiones patrimoniales en Andalucía: ITP del 7 % y AJD

Qué impuesto se aplica a tu compra

España grava una compra de una de dos maneras, y depende de quién vende.

• Segunda mano de un particular: se aplica el ITP. La ley andaluza fija el tipo en el 7 % “sobre la base liquidable” para las transmisiones de bienes inmuebles (art. 41). El texto no ha cambiado desde que entró en vigor el 27 de octubre de 2021.
• Vivienda nueva de un promotor (primera transmisión): se aplica el IVA, no el ITP. La ley estatal del IVA fija el 10 % para las viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos que se vendan con ellas (art. 91, Uno.1.7.º). El AJD se devenga entonces sobre la primera copia de la escritura notarial al tipo general andaluz del 1,2 % (art. 49).

Tanto el ITP como el AJD son tributos “cedidos”: el Estado escribió el marco (el texto refundido de 1993) y cada comunidad elige los tipos. El IVA no es autonómico en Andalucía, así que el 10 % es el mismo que en Madrid o en Murcia.

Cómo se fija la base imponible

El impuesto no es simplemente “el 7 % del precio”. Para los inmuebles, la norma estatal (art. 10 del texto de 1993, modificado en 2021) toma el valor de referencia del Catastro en la fecha de la transmisión, salvo que el valor declarado o el precio pactado sea superior, en cuyo caso la base es la cifra más alta. Si el valor de referencia no existe o no puede certificarse, la base es el mayor de entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado.

Así, el ITP en Andalucía es el 7 % de la mayor de estas cifras: el precio que consta en tu escritura o el valor de referencia. Si un valor de referencia te parece demasiado alto, la ley solo te permite impugnarlo recurriendo la liquidación tributaria o solicitando la rectificación de tu autoliquidación (art. 10.3). Consulta cómo funciona la referencia catastral.

Los tipos reducidos y sus condiciones exactas

El artículo 43 de la ley andaluza enumera tipos reducidos de ITP. Cada uno exige que el inmueble pase a ser la vivienda habitual del comprador, y cada uno tiene un límite de precio, calculado sobre el 100 % de la plena propiedad de la vivienda más los anexos adquiridos con ella:

Puntos que deciden los casos reales:

• Una vivienda comprada con una o dos plazas de garaje u otros anexos se comprueba sobre la suma de sus valores frente al límite (art. 43.3).
• Si compran varias personas, el tipo reducido se aplica solo a la parte de la persona que cumple la condición. Para un matrimonio o una pareja de hecho inscrita que compra una vivienda habitual, basta con que uno de ellos la cumpla.
• La condición de discapacidad de la letra c) fue modificada por la Ley 8/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.

El AJD tiene sus propios tipos reducidos en el art. 50, que reflejan los mismos colectivos: el 1 % para una vivienda habitual de hasta 150.000 €, el 0,3 % para los menores de 35 años y los demás supuestos de 150.000 €, y el 0,1 % para los supuestos de discapacidad y familia numerosa hasta 250.000 €.

Ejemplo (cálculo, no un presupuesto)

Estas cifras aplican los tipos publicados a precios redondos; no son una liquidación tributaria.

• Vivienda de segunda mano de 300.000 €, tipo general: 7 % × 300.000 € = 21.000 € de ITP, suponiendo que el precio no sea inferior al valor de referencia.
• Vivienda de segunda mano de 150.000 €, vivienda habitual, sin otra condición: 6 % × 150.000 € = 9.000 €.
• Vivienda de segunda mano de 150.000 €, comprador de 34 años, vivienda habitual: 3,5 % × 150.000 € = 5.250 €.
• Vivienda nueva de 300.000 €, caso general: 10 % de IVA = 30.000 €, más 1,2 % de AJD = 3.600 € sobre una base de 300.000 €, es decir, 33.600 € de impuestos (la base del AJD es el valor declarado en la escritura, con el valor de referencia como mínimo, art. 30.1).

Por encima de los límites no hay alivio parcial: los límites se comprueban sobre el valor total.

Qué deben saber los compradores no residentes y extranjeros

Los artículos consultados para esta guía (arts. 41, 43, 49, 50) fijan un tipo para todos y no distinguen entre residentes fiscales y no residentes. Los tipos reducidos, sin embargo, dependen de que la vivienda pase a ser tu vivienda habitual, de modo que una segunda residencia comprada por un comprador que vive en el extranjero normalmente paga el tipo del 7 % (o el 10 % de IVA más AJD en una obra nueva). El criterio es la definición estatal de vivienda habitual de las normas del impuesto sobre la renta de las personas físicas; pide a un abogado que lo confirme para tu situación.

También necesitarás un número de identificación fiscal de extranjero; consulta la guía del NIE.

Quién presenta y paga

El comprador es el contribuyente del ITP “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario” (art. 8.a del texto estatal): una cláusula que haga pagar al vendedor no cambia quién debe el impuesto a la Administración. En el AJD, el texto estatal designa como contribuyente al adquirente, salvo en la escritura de hipoteca, en la que el contribuyente es el prestamista (art. 29, desde el 10 de noviembre de 2018).

El impuesto se tramita mediante una autoliquidación ante la Agencia Tributaria de Andalucía. El plazo de presentación y los formularios electrónicos los publica esa agencia, que no formó parte de esta lectura: compruébalos allí o pregunta al profesional que prepare el expediente. Si pierdes una condición vinculada a un tipo reducido, la ley te obliga a presentar una declaración en el plazo de un mes desde el incumplimiento (art. 66 de la ley andaluza).

Zonas populares entre compradores extranjeros

Los datos de zonas de Payotte para Andalucía incluyen los municipios de la Costa del Sol de Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas y Torremolinos, la ciudad de Málaga, las localidades de la provincia de Cádiz de Chiclana de la Frontera y San Roque, y Almería, Sevilla, Granada y Córdoba. Las normas fiscales anteriores son autonómicas e idénticas en todas ellas; los costes locales, como los impuestos municipales, varían.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar si cumples los requisitos de un tipo reducido y el valor de referencia antes de que firmes; consulta los abogados inmobiliarios. El notario (notario) prepara la escritura y recoge las declaraciones de las que dependen los tipos reducidos.