Gastos de la hipoteca en España: quién paga, el banco o el cliente

Qué dice el artículo 14.1.e

Antes de firmar, el prestamista debe darte información clara y veraz sobre qué gastos le corresponden a él y cuáles a ti. La ley reparte después los gastos del préstamo hipotecario:

La redacción sobre el impuesto es: «El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.» La Ley 5/2019 no designa, por tanto, al contribuyente: remite a la normativa tributaria.

El impuesto de AJD sobre la escritura de hipoteca

La normativa tributaria es el texto refundido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (TRLITPAJD, Real Decreto Legislativo 1/1993). El artículo 29 dice ahora: «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.» Ese párrafo lo introdujo el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre de 2018 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2018), y se aplica a los hechos imponibles devengados desde esa fecha. La versión consolidada del BOE que consulté se actualizó por última vez el 21 de marzo de 2026.

Cómo se calcula el AJD, según los artículos 30 y 31:

• Base: el importe de la obligación garantizada, incluidas las cantidades garantizadas por intereses, indemnizaciones, penas y conceptos similares; si no se indica el importe garantizado, la base es el capital más tres años de intereses (art. 30.1).
• Tipo: las primeras copias de escrituras notariales con objeto valuable que contengan actos inscribibles pagan el tipo aprobado por la comunidad autónoma con arreglo a la Ley 21/2001; si la comunidad no ha aprobado ninguno, se aplica el 0,50 % (art. 31.2).

Un cálculo, solo para ilustrar la fórmula: si una escritura garantiza un importe total de X €, el AJD por defecto es el 0,5 % × X; una comunidad que haya fijado otro tipo aplica ese tipo. El País Vasco y Navarra tienen sus propios regímenes fiscales forales, así que consulta aparte sus normas; no las consulté para esta guía. Como el tipo varía, es un asunto autonómico: pide el proyecto de contrato del prestamista, que debe detallar todos los gastos de la firma, y pregunta qué tipo ha tenido en cuenta.

Otros cargos que puede aplicar el prestamista

El artículo 14.3 limita los cargos: solo pueden cobrarse gastos y comisiones por servicios solicitados o aceptados expresamente que correspondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos que puedan acreditarse. Si se pacta una comisión de apertura, el artículo 14.4 dice que se devenga una sola vez y engloba «la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo». El proyecto de contrato debe enumerar de forma detallada todos los gastos de la firma (art. 14.1.d).

Si tu préstamo se transfiere a otro prestamista

Cuando un préstamo se traspasa después a un nuevo prestamista conforme a la Ley 2/1994 (subrogación), el artículo 14.1.e prevé que el nuevo prestamista reembolse al anterior su parte del impuesto y de los gastos. La parte del AJD se calcula sobre el importe total garantizado en la fecha del traspaso: el capital pendiente más los intereses, indemnizaciones y conceptos similares.

Lo que esta guía no cubre

Los gastos de la escritura de compraventa (notaría, registro e impuestos de la venta) siguen otras reglas y son un coste aparte para el comprador; la calculadora de gastos de compra los trata. La Ley 5/2019 no decide quién paga los gastos de la escritura de compraventa, y no consulté ninguna fuente sobre ese reparto para esta guía.

Qué profesional consultar

El notario que elijas te explica la escritura y el reparto de gastos como parte del asesoramiento gratuito descrito en la guía sobre cómo funciona una hipoteca. Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar si el proyecto de contrato respeta el artículo 14.1.e; consulta los abogados inmobiliarios y los prestamistas hipotecarios.