Cómo funciona una hipoteca en España: la Ley 5/2019 explicada

A quién protege la ley

El artículo 2 de la Ley 5/2019 se aplica a los préstamos concedidos por un prestamista profesional cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y el préstamo está garantizado con hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial. Los garajes y trasteros que cumplan una función doméstica se consideran residenciales. También abarca los préstamos para adquirir terrenos o inmuebles cuando el prestatario es consumidor. El texto no condiciona la protección a la nacionalidad ni a la residencia, de modo que un no residente que compre un piso está en la misma situación que un residente. Quien avale el préstamo también queda protegido: el artículo 15.4 extiende a todo fiador persona física la comparecencia ante notario y las protecciones.

Los documentos que debes recibir

Según el artículo 14.1, el prestamista (o un intermediario de crédito) debe entregarte, al menos diez días naturales antes de firmar:

• la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que la ley considera una oferta vinculante durante el periodo pactado, que debe ser de al menos diez días;
• la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que señala las cláusulas relevantes: los índices de referencia oficiales utilizados, el tipo mínimo si lo hay, la posibilidad de vencimiento anticipado por impago y sus costes, el reparto de gastos y si el préstamo está en moneda extranjera;
• si el préstamo es a tipo variable, un documento aparte que muestre las cuotas en distintos escenarios de tipos de interés;
• una copia del proyecto de contrato, con todos los gastos de la firma detallados;
• información clara sobre qué gastos corresponden al prestamista y cuáles a ti (consulta la guía sobre quién paga los gastos);
• las condiciones por escrito de cualquier seguro que exija el prestamista.

También firmas una declaración de que has recibido los documentos y de que se te han explicado. El artículo 14.2 obliga al prestamista a responder a tus preguntas, con ejemplos prácticos de las cláusulas financieras en distintos escenarios económicos.

Asesoramiento notarial gratuito

Tú eliges el notario. El artículo 15 exige que comparezcas en persona ante ese notario durante el periodo de espera. El notario comprueba que se han respetado los plazos, recoge tus preguntas y el asesoramiento prestado en un acta notarial previa, conocida habitualmente como acta de transparencia, y debe comentar de forma individualizada las cláusulas específicas de la FEIN y la FiAE, «sin que sea suficiente una afirmación genérica». También respondes a un test en presencia del notario. Debes comparecer tú, o quien te represente, como máximo el día anterior a la firma de la escritura (art. 15.3), y el artículo 15.8 dice que el acta no devenga ningún arancel notarial. Si los documentos no se entregaron en tiempo y forma, o no comparece el prestatario, el notario lo hace constar y «no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo» (art. 15.5). Los registradores no pueden inscribir una escritura de préstamo que no contenga la referencia a esta acta (art. 22.2).

Normas sobre el préstamo en sí

• Tasación. El artículo 13 exige una tasación adecuada antes del contrato, realizada por un tasador homologado independiente del prestamista; consulta la guía sobre la tasación para la hipoteca.
• Ventas vinculadas. El artículo 17.1 establece: «Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos». La excepción principal permite al prestamista exigir una póliza de seguro que garantice el reembolso y una póliza de daños sobre el inmueble hipotecado, pero debe aceptar pólizas equivalentes de otros proveedores, tanto al inicio como en cada renovación, y no puede cobrar por analizarlas (art. 17.3). Se permiten las ventas combinadas si el prestamista ofrece también los productos por separado (art. 17.7).
• Comisión de apertura. Si se pacta, se cobra una sola vez y cubre todos los gastos de estudio, tramitación y concesión (art. 14.4).
• Tipos variables. El tipo no puede modificarse en tu contra durante el contrato salvo que ambas partes lo acuerden por escrito, y un tipo variable debe seguir un índice de referencia objetivo (art. 21.1). No puede fijarse un tipo mínimo (suelo) en las operaciones a tipo variable (art. 21.3). Consulta la guía sobre el euríbor y los tipos de referencia.
• Forma. Un préstamo garantizado sobre un inmueble residencial en España debe formalizarse en escritura pública (art. 22.1).

Si algo sale mal

El Banco de España gestiona un portal del cliente bancario (Portal del Cliente Bancario) con servicios de consulta y reclamación en línea. La disposición transitoria 5 de la Ley 5/2019 establece que, hasta que exista la entidad de resolución de litigios financieros de consumo prevista en la Ley 7/2017, el servicio de reclamaciones del Banco de España atiende las reclamaciones de prestatarios y garantes por incumplimientos de las normas de transparencia. No he comprobado si esa entidad ha empezado ya a funcionar; consulta el portal para conocer la vía actual.

Qué profesional consultar

Un prestamista regulado o un intermediario de crédito inscrito facilita los documentos. Para el asesoramiento al que tienes derecho por ley, acude a un notario de tu elección. Para que alguien lea el contrato de tu parte, consulta a un abogado colegiado en un colegio de abogados español; consulta los prestamistas hipotecarios y los abogados inmobiliarios.