Comisión por amortización anticipada de la hipoteca: límites legales

El derecho a amortizar

Artículo 23.1: “El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada.” El contrato puede exigir un preaviso, que “no podrá exceder de un mes”. Cuando manifiestas que quieres amortizar, el prestamista debe facilitarte por escrito o en otro soporte duradero, en el plazo de tres días hábiles, la información necesaria para valorar la opción, cuantificando las consecuencias y indicando las hipótesis utilizadas (art. 23.2). Esas hipótesis deben ser razonables y justificables.

Tienes derecho a una reducción del coste total del préstamo, “los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir” (art. 23.3). El seguro accesorio al préstamo cuyo beneficiario sea el prestamista se extingue, salvo que comuniques expresamente a la aseguradora que quieres mantenerlo e indiques un nuevo beneficiario; tienes derecho a la devolución de la prima no consumida (art. 23.3).

Los límites, con el texto

Regla general (art. 23.4). El prestamista “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, salvo en los tres casos siguientes.

Tipo variable, o tramos variables de otros préstamos (art. 23.5). Las partes pueden pactar una de dos opciones excluyentes entre sí:

• amortización en los primeros 5 años: una compensación que no supere la pérdida financiera del prestamista, “con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente”; o
• amortización en los primeros 3 años: sin superar la pérdida financiera, “con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente”.

Cambio de variable a fijo (art. 23.6). En caso de modificación del tipo aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor que suponga, para el resto de la vida del contrato, un tipo fijo o un primer periodo fijo de al menos 3 años en lugar de uno variable, la comisión no puede superar la pérdida financiera, “con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años”. Si en el cambio no se amortiza capital, no puede cobrarse ninguna comisión. Transcurridos los tres primeros años, el prestamista “no podrá exigir compensación o comisión alguna”. El BOE indica que este apartado fue modificado por el Real Decreto-ley 19/2022 y el Real Decreto-ley 8/2023.

Tipo fijo, o tramos fijos (art. 23.7).

• los primeros 10 años del contrato o desde el día en que se aplica el tipo fijo: pérdida financiera, con un tope de “el 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente”;
• desde el final de ese periodo hasta el final del préstamo: pérdida financiera, con un tope de “el 1,5 por ciento”.

Cómo se calcula la pérdida financiera (art. 23.8). Se calcula en proporción al capital amortizado, como la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la amortización y el valor actual de mercado del préstamo. Ese valor es el valor actual de las cuotas hasta la siguiente revisión del tipo más el valor actual del capital que quedaría pendiente en la revisión. El contrato debe indicar el tipo de referencia utilizado para el cálculo.

Cálculos

Estos ejemplos aplican los porcentajes oficiales a cifras redondas elegidas por nosotros; no son citas.

• Amortizar 50.000 € de un préstamo variable en el año 2 con la opción del 0,25 %: como máximo 125 €.
• Amortizar 50.000 € con la opción del 0,15 %, en el año 4: como máximo 75 €.
• Amortizar 50.000 € de un préstamo fijo en el año 6: como máximo 1.000 €; en el año 12, como máximo 750 €.
• Una amortización de capital de 50.000 € durante el cambio a fijo en el año 2: como máximo 25 €.

En cada caso, la comisión real es la menor entre el límite y la pérdida financiera del prestamista; el límite por sí solo no te dice lo que debes.

La suspensión que terminó

El Real Decreto-ley 8/2023, disposición adicional 1, estableció que hasta el 31 de diciembre de 2024 no se cobraría compensación ni comisión por la amortización anticipada de hipotecas a tipo variable en los casos de los artículos 23.5 y 23.6, ni comisión alguna por la conversión a tipo fijo. Ese periodo ha terminado, y el texto consolidado del artículo 23 que hemos consultado no muestra ninguna prórroga. La página consolidada del BOE todavía incluye una nota sobre la suspensión relativa al artículo 23; recoge un hecho histórico y no significa que la suspensión esté vigente.

Qué profesional consultar

Pide a tu banco la información escrita que exige el artículo 23.2 y haz que comprueben las cifras con tu contrato. Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede leer la cláusula; consulta los abogados inmobiliarios. Para cambiar a otra entidad, consulta los prestamistas hipotecarios.