Hipoteca fija o variable en España: las diferencias legales

Los dos modelos en la ley

La Ley 5/2019 habla de préstamos “a tipo de interés variable” y “a tipo de interés fijo”, y de préstamos con una parte fija y otra variable, a los que se aplica cada regla en el tramo correspondiente. El artículo 23 distingue tres casos, y las diferencias importan en cuanto quieras amortizar o cambiar de rumbo.

En todos los casos, la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real del prestamista, calculada como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor actual de mercado del préstamo (art. 23.8). Un contrato puede adoptar una de las dos opciones de tipo variable o la otra, nunca ambas: el artículo 23.5 dice que son “excluyentes entre sí”. Fuera de estos casos, el artículo 23.4 prohíbe cualquier compensación o comisión por reembolso anticipado total o parcial.

Como cálculo, no como oferta: amortizar 100.000 € de capital en un préstamo variable durante los tres primeros años con la opción del 0,25 % no puede costar más de 250 € de comisión. La misma amortización en un préstamo fijo durante sus diez primeros años no podría costar más de 2.000 €, y solo si la pérdida financiera del prestamista alcanza como mínimo esa cifra.

Pasar de variable a fijo

El artículo 23.6 regula el cambio del tipo de interés aplicable (novación) o la subrogación del préstamo en otro prestamista que sustituya un tipo variable por un tipo fijo, o por un primer periodo fijo de al menos 3 años, para el resto del contrato. La comisión no puede superar la pérdida financiera y tiene un tope del 0,05 % del capital amortizado durante los 3 primeros años. Si el cambio no supone amortización anticipada de capital, no puede cobrarse comisión alguna. Pasados los tres primeros años, el prestamista “no podrá exigir compensación o comisión alguna” por ese cambio. El texto consolidado indica que este apartado fue modificado por el Real Decreto-ley 19/2022 y el Real Decreto-ley 8/2023. El decreto de 2023 también suspendió estas comisiones hasta el 31 de diciembre de 2024 (disposición adicional 1.ª); ese plazo ha terminado, y el texto consolidado que leí no muestra ninguna prórroga posterior.

Qué debe entregarte el prestamista

Para ambos tipos de interés, el artículo 14.1 exige la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato con al menos 10 días naturales de antelación a la firma; consulta la guía sobre cómo funciona una hipoteca. Además, el tipo de interés cambia la documentación:

• Tipo variable: un documento separado que muestre tus cuotas en distintos escenarios de tipos de interés (art. 14.1.c), y la FiAE debe mencionar los índices de referencia oficiales utilizados y cualquier tipo mínimo (art. 14.1.b). El artículo 21.3 prohíbe el suelo en las operaciones a tipo variable, de modo que una cláusula que lo fije no está permitida.
• Tipo fijo: la FEIN indica el tipo, que no puede modificarse en tu contra durante el contrato salvo que ambas partes lo acuerden por escrito (art. 21.1).
• Ambos: el prestamista debe responder a tus preguntas con ejemplos prácticos de las cláusulas financieras y de los instrumentos de tipos de interés en distintos escenarios económicos (art. 14.2).

Después, el notario debe asesorarte sobre cada cláusula específica de la FEIN y de la FiAE, de forma individualizada y no genérica (art. 15.2.c).

Qué cambia en la práctica con un tipo variable

El tipo sigue un índice objetivo que se nombra en el contrato (arts. 21.1 y 21.2). La tabla del Banco de España muestra cuánto se movió el Euríbor a 12 meses en 2026: 2,245 % en enero y 3,247 % en septiembre. Son cifras de la tabla, no previsiones, y la guía sobre el Euríbor y los tipos de referencia explica cómo leerlas. La ley trata los préstamos mixtos, con un primer periodo fijo seguido de otro variable, tramo por tramo, así que pide al prestamista que te muestre en la FEIN qué límite se aplica a cada periodo.

Qué profesional consultar

El prestamista o un intermediario de crédito inscrito facilita la FEIN y los escenarios. Para una lectura independiente del contrato, puede ayudarte un abogado colegiado en un colegio de abogados español; consulta los abogados inmobiliarios y los prestamistas hipotecarios.