La tasación de la vivienda para la hipoteca en España

Qué exige la ley

Artículo 13 de la Ley 5/2019: los inmuebles aportados en garantía “habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo”. La tasación la realiza uno de estos:

• una sociedad de tasación, o un servicio de tasación de una entidad de crédito, regulados por la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, y/o
• un profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997 y a la disposición adicional décima de la Ley 5/2019,

en todo caso independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, “utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003”. La disposición adicional décima encargó al Gobierno aprobar, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley, el régimen de homologación de los profesionales que pueden tasar, y al Ministerio valorar si modificaba la Orden para añadir otros tipos de valoración. En las fuentes que he leído no he encontrado un régimen aparte para profesionales a título individual; consulta el registro del Banco de España para ver qué existe hoy.

Quién cuenta como tasador homologado

El Real Decreto 775/1997 hace obligatoria la homologación administrativa para que las tasaciones surtan efecto como garantía hipotecaria de la cobertura de los títulos hipotecarios, entre otras finalidades (art. 1). El Banco de España homologa dos tipos de entidad:

• las sociedades de tasación, que deben emplear al menos a diez profesionales, tres de ellos “vinculados” (con experiencia y ligados por contrato), y tener un seguro de responsabilidad civil (art. 3). Su inscripción en el registro especial les da un número de registro, y la inscripción se publica en el BOE (art. 5);
• los servicios de tasación de las entidades de crédito, que solo pueden tasar dentro del mercado hipotecario, para préstamos de su propio grupo (art. 7), y que también necesitan la homologación y la inscripción en el Banco de España (art. 8).

Ambas deben hacer constar el número de registro del Banco de España en los documentos que afecten a terceros (art. 12). Los profesionales son arquitectos o arquitectos técnicos para los inmuebles urbanos y los edificios de uso residencial (art. 2). Los tasadores no pueden tasar bienes de su propio grupo, de sus accionistas, de sus administradores ni de sus parientes próximos (arts. 6 y 10). Estas reglas protegen la independencia que exige la ley; consulta también la página sobre tasadores.

Cómo se elabora el informe y cuánto dura

La Orden ECO/805/2003 fija las normas de valoración (el artículo 2 enumera en primer lugar la finalidad de garantía hipotecaria) y el contenido del informe. Sobre la validez, el artículo 62 establece:

• la fecha de emisión del informe no puede ser posterior en más de dos meses a la última visita de inspección ocular del inmueble (hasta seis meses en el caso de terrenos o de casos excepcionales justificados);
• la fecha de emisión se considera la fecha de la tasación;
• “Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.”

Los artículos 63 y 64 exigen que el informe indique el nombre y el número de registro en el Banco de España de la sociedad o entidad emisora, y la fecha de emisión, la fecha de la última visita y la fecha final de validez. Son datos que puedes comprobar tú mismo en el informe.

¿Puedo aportar mi propia tasación?

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España (entrada del 12 de marzo de 2024) dice que la tasación es un requisito previo de la hipoteca; que el cliente asume el coste y “podrá escoger el tasador homologado y utilizar el informe para negociar con varias entidades financieras, que deberán aceptarlo siempre que no esté caducado”; y que, si finalmente se deniega el préstamo, el banco devuelve el informe original para que puedas usarlo con otras entidades mientras no caduque. La misma entrada dice que el préstamo es normalmente de hasta un máximo del 80 % de la tasación. Ese 80 % es una práctica, no un tope legal: he buscado en el texto de la Ley 5/2019 y no he encontrado ningún límite fijo de financiación sobre el valor.

La antigua orden de transparencia (Orden EHA/2899/2011) contenía una regla parecida sobre la aceptación de una tasación aportada por el cliente, pero se refería a los documentos anteriores a 2019, así que no me apoyo en ella. Pregunta por escrito a la entidad si acepta un informe de un tasador homologado que elijas tú, antes de encargarlo.

Por qué importa la cifra

La tasación fija la base de cuánto puede prestar la entidad, y una garantía con respaldo público puede remitirse a ella: la línea ICO se refiere al menor valor entre la tasación y el precio (consulta el aval ICO). Una tasación inferior al precio supone una entrada mayor por tu parte si la entidad aplica su porcentaje a la cifra más baja.

Qué profesional consultar

Una sociedad de tasación o un servicio de tasación inscrito en el Banco de España, que puedes consultar en su registro oficial de sociedades de tasación (comprueba el número de registro impreso en el informe). Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede revisar las condiciones de la entidad; consulta abogados inmobiliarios y prestamistas hipotecarios.