ITP en la Comunidad de Madrid: el 6 % y la escala del AJD

ITP en viviendas de segunda mano: el 6 % y qué puede reducirlo

El artículo 28 del decreto tributario de Madrid establece la regla general: en la transmisión de inmuebles “se aplicará el tipo del 6 por 100”. Se aplica desde el 1 de enero de 2014 (Ley 6/2013).

Dos mecanismos pueden reducirlo, y no pueden combinarse:

• 4 % para familias numerosas (art. 29). El comprador debe ser titular de un título de familia numerosa, y la vivienda debe pasar a ser la vivienda habitual de la familia. Si el comprador era propietario de una vivienda habitual anterior, debe venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra (no se exige cuando el nuevo inmueble es colindante con el actual y se une a él). Si la vivienda no se ocupa en 12 meses o no se mantiene como vivienda habitual durante tres años, el comprador debe presentar una autoliquidación complementaria al tipo general, con intereses de demora, en el plazo de un mes desde el incumplimiento.
• Una bonificación del 10 % de la cuota (art. 30 bis, reformulado por la Ley 5/2024, en vigor desde el 29 de noviembre de 2024). Las personas físicas que compren una vivienda que vaya a ser su vivienda habitual pueden bonificar el ITP en un 10 %. La bonificación sube al 100 % cuando el comprador tiene menos de 35 años y la vivienda está en un municipio con menos de 2.500 habitantes a 1 de enero del año anterior (cifras del INE). El valor de la vivienda debe ser de 250.000 € o menos, contando las plazas de garaje y los anejos que se vendan con ella aunque sean fincas registrales distintas. Se aplica la misma regla de un mes si no se cumplen las condiciones de ocupación. La bonificación es incompatible con el tipo del 4 % del art. 29.

Por encima de 250.000 € la bonificación no está disponible en absoluto: no hay un alivio parcial sobre los primeros 250.000 €.

AJD en una vivienda nueva: una escala de tres tramos con una regla de ajuste

Si compras a un promotor, el IVA sustituye al ITP (el tipo estatal del 10 % para viviendas, art. 91 de la ley del IVA). La primera copia de la escritura notarial paga entonces AJD. El art. 32 de Madrid fija los tipos para un comprador persona física de una vivienda, según el “valor real” de la vivienda, incluidos garaje y anejos:

Se aplica un tipo del 0,2 % a determinadas viviendas de protección pública de hasta 90 m² de superficie útil. Las escrituras de actos no cubiertos por los artículos anteriores pagan el 0,75 % (art. 36).

Ajuste (art. 37). El tipo depende del tramo, de modo que un salto en el valor podría crear un salto en el impuesto mayor que el propio salto de valor. El decreto lo impide: cuando un aumento de la base produce un aumento de cuota superior a ese aumento de base, “se reducirá la cuota resultante en la cuantía del exceso”. Cálculo a modo de ilustración: con 120.000 € el impuesto es el 0,4 % = 480 €; con 120.001 €, el 0,5 % sin ajustar sería 600,01 €, pero el impuesto no puede subir más que el 1 € añadido, así que es de 481 €. El mismo razonamiento se aplica en el umbral de 180.000 €. El efecto desaparece unos cientos de euros por encima de cada umbral.

Existe además una bonificación del 10 % sobre la cuota del AJD para la vivienda habitual (art. 38 bis, hasta 250.000 €, con el mismo supuesto del 100 % para menores de 35 años en municipios pequeños).

Ejemplo práctico (cálculo, no cita)

• Segunda mano por 300.000 €, tipo general: 6 % × 300.000 € = 18.000 €. Sin bonificación del 10 %, porque el valor supera los 250.000 €.
• Segunda mano por 240.000 €, vivienda habitual, persona física: 6 % = 14.400 €; menos el 10 % (1.440 €) = 12.960 €.
• Vivienda nueva por 300.000 €, comprador persona física: 10 % de IVA = 30.000 €; AJD 0,75 % × 300.000 € = 2.250 €, sin efecto de ajuste a ese valor.
• Vivienda nueva por 150.000 €: AJD 0,5 % = 750 € (el ajuste no actúa tan por encima de 120.000 €).

La base imponible es la mayor entre el precio, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro en la fecha de la transmisión (art. 10 estatal). Consulta la guía de la referencia catastral.

Qué deben saber los compradores no residentes y extranjeros

Los artículos de Madrid leídos aquí no fijan ningún tipo distinto para los no residentes. Lo que importa es el uso previsto: el tipo del 4 % y las dos bonificaciones del 10 % exigen que la vivienda sea la vivienda habitual del comprador, definida por las normas del impuesto sobre la renta de las personas físicas y ocupada efectivamente en 12 meses. Un comprador que vive en el extranjero y usa el piso de forma ocasional paga el 6 % íntegro. Las normas estatales sobre quién debe el impuesto son iguales en todas partes: el comprador es el contribuyente del ITP “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario” (art. 8.a). Cuenta con el tiempo necesario para obtener tu número fiscal español; consulta la guía del NIE.

Presentación

El impuesto se paga mediante autoliquidación y lo administra la consejería de hacienda de Madrid: el decreto da a su Consejería la facultad de fijar los modelos de declaración y de permitir la presentación electrónica. Los modelos y el plazo de ITP y AJD no formaron parte de esta lectura, así que confírmalos con la oficina tributaria autonómica o con el profesional que prepare tu expediente.

Dónde compra la gente

En los datos de Payotte, la ficha de Madrid es la propia capital. Las normas anteriores se aplican en todos los municipios de la Comunidad, salvo que la reducción del 100 % depende del tamaño del municipio.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar el límite de 250.000 € frente al valor de la escritura, incluidas las plazas de garaje; consulta los abogados inmobiliarios.