AJD en las hipotecas: quién paga el impuesto de la escritura

Qué dice la ley

El artículo 29 del texto refundido (TRLITPAJD, Real Decreto Legislativo 1/1993) hace del comprador (“el adquirente del bien o derecho”) el sujeto pasivo del AJD en los documentos notariales en general. Añade después: “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.” El texto consolidado indica que esta redacción se publicó el 9 de noviembre de 2018 y está en vigor desde el 10 de noviembre de 2018, y se aplica a los hechos imponibles devengados a partir de esa fecha.

En una compra típica con hipoteca intervienen, por tanto, dos escrituras:

En una vivienda de segunda mano, la compra tributa por ITP y no por AJD; consulta la guía del ITP.

Lo que sigues pagando en la hipoteca

La Ley 5/2019, la ley de contratos de crédito inmobiliario, regula en su artículo 14.1.e los gastos de formalización del préstamo. Antes de firmar, el prestamista debe darte “Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario”. La ley los distribuye después así:

• Tasación del inmueble: el prestatario.
• Gastos de gestoría: el prestamista.
• Aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario: el prestamista; pero “los de las copias los asumirá quien las solicite”.
• Inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad: el prestamista.
• El impuesto: “El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable”, y por eso el artículo 29 resuelve la cuestión.

En la práctica, entonces, lo que pagas es la tasación, más el coste de las copias de la escritura de hipoteca que solicites. También conviene esperar que el prestamista te pida seguros; la ley obliga al prestamista a entregarte por escrito las condiciones de los seguros que exige (artículo 14.1.f). Para simular el préstamo, usa la calculadora de hipoteca.

Cómo se calcula el AJD de la hipoteca

La base de un préstamo con garantía es, según el artículo 30.1, “el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos”. Si en la escritura no consta el importe garantizado, la base es el capital más tres años de intereses. La base puede ser, por tanto, mayor que el importe del préstamo por sí solo.

Tipos autonómicos en las escrituras de hipoteca

El tipo lo fija cada comunidad conforme al artículo 31.2, con el tipo supletorio estatal del 0,5 %. Esta guía da un tipo solo cuando se ha leído en el texto autonómico.

Un cálculo, no un presupuesto: sobre un importe garantizado de 200.000 €, el 1,5 % son 3.000 € en Asturias y el 2 % son 4.000 € en Cataluña, en ambos casos a cargo del prestamista. La Comunidad de Madrid también bonifica al 100 % el AJD en determinadas modificaciones y subrogaciones de préstamos hipotecarios (artículo 38); las condiciones figuran en el texto autonómico. Los tipos generales del AJD en una escritura de compraventa, que son distintos, están en la guía sobre vivienda nueva.

Qué cambia cuando se traspasa una hipoteca

Si tu hipoteca la asume después otra entidad conforme a la ley de subrogación, el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 obliga al nuevo prestamista a reembolsar al anterior la parte proporcional del impuesto y de los gastos que soportó, tomando como base del AJD el saldo pendiente más los intereses y conceptos similares. Es un pago entre entidades, no un coste para ti.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español, consulta abogado inmobiliario, puede revisar la información precontractual sobre gastos que debe darte el prestamista. Un tasador, consulta tasador, elabora la tasación que exige la entidad.