Valor de referencia del Catastro: la base del impuesto al comprar en España

Qué dice la ley

El artículo 10.2 del texto refundido estatal (TRLITPAJD) establece que, en el caso de los bienes inmuebles, «su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto». La frase siguiente da la salvaguarda: si el valor declarado por los interesados, el precio pactado o ambos son superiores al valor de referencia, la mayor de esas magnitudes es la base. Cuando no existe valor de referencia o la Dirección General del Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado, el precio y el valor de mercado.

El AJD sigue la misma regla. El artículo 30.1 dispone que, cuando la base depende del valor de un inmueble, ese valor no puede ser inferior al determinado conforme al artículo 10.

Cómo lo fija el Catastro

La norma que crea el valor de referencia está en la disposición final tercera de la ley del Catastro, en la redacción de la Ley 11/2021:

• La Dirección General del Catastro lo determina «de forma objetiva y con el límite del valor de mercado», a partir de los datos que obran en el Catastro, mediante el análisis de los precios que comunican los notarios en las compraventas de inmuebles.
• Publica las conclusiones en un informe anual del mercado inmobiliario y en un mapa de valores de zonas de valoración homogéneas con módulos de valor medio, en su sede electrónica.
• Un factor de minoración del mercado se fija por orden de la persona titular del ministerio de Hacienda para que el valor nunca supere el valor de mercado.
• Cada año el Catastro aprueba, mediante resolución, los elementos necesarios para calcular el valor de cada inmueble. Esa resolución se publica por anuncio en su sede electrónica antes del 30 de octubre del año anterior a su aplicación, tras un trámite de audiencia de diez días anunciado en el BOE. Puede recurrirse en el plazo de un mes desde su publicación, mediante reclamación económico-administrativa o recurso de reposición potestativo, y el recurso no la suspende.
• En los primeros 20 días de diciembre el Catastro publica un anuncio en el BOE, y los valores pueden consultarse de forma permanente en su sede electrónica.

La sede electrónica del Catastro (sedecatastro) ofrece una herramienta de búsqueda por año, de 2022 a 2026, y documentos sobre el procedimiento utilizado para determinar los valores. Consúltala para ver la cifra del inmueble que piensas comprar.

Qué ocurre si tu precio es menor

Gana el valor de referencia si es mayor. Cálculo con el tipo andaluz del 7 %: con un precio de escritura de 200.000 € y un valor de referencia de 240.000 €, la base es de 240.000 € y el ITP es de 16.800 €, no de 14.000 €. Si el precio es de 260.000 € con el mismo valor de referencia, la base es el precio y el ITP es de 18.200 €. La guía del ITP recoge el tipo por comunidad. La calculadora de gastos de compra de Payotte toma el mayor entre el precio y el valor de referencia si lo introduces.

Cómo recurrirlo

Los apartados 3 y 4 del artículo 10 dan dos vías, y solo estas:

1. Recurrir la liquidación que emita la oficina tributaria, o
2. Solicitar la rectificación de tu autoliquidación, alegando que el valor perjudica tus intereses legítimos.

En ambos casos la Administración tributaria resuelve previo informe vinculante de la Dirección General del Catastro, que confirma o corrige el valor a la vista de los documentos que aportes. El informe debe motivar la resolución, los módulos de valor medio y los demás elementos utilizados. El Catastro también informa cuando se impugna un valor de referencia en una reclamación económico-administrativa. El valor de referencia no puede impugnarse de ninguna otra forma. Esta guía no da los plazos de presentación ante las oficinas autonómicas; tómalos de la agencia tributaria de tu comunidad.

Navarra y el País Vasco

Estos dos territorios tienen sus propias normas forales sobre la base. En Navarra, el artículo 7.1 del texto foral fija la base como el valor real del bien transmitido, que la Administración puede comprobar y corregir si es superior al declarado. Las tres provincias vascas tienen su propia regulación sobre el valor mínimo computable o real. El valor de referencia del Catastro descrito aquí es la regla del Estado.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español, consulta abogado inmobiliario, puede preparar la solicitud de rectificación. Un tasador colegiado elabora la prueba del valor de mercado.