IVA y AJD en la compra de una vivienda nueva en España

Por qué una vivienda nueva no tributa como una de segunda mano

España grava de forma distinta los dos casos. Cuando un promotor u otro empresario vende una vivienda, esa venta es una entrega de bienes sujeta a IVA, y el artículo 7.5 del texto estatal del impuesto de transmisiones la excluye del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Es decir, pagas IVA en lugar de ITP. Pagas además AJD porque la escritura es un documento notarial con un valor inscribible. Para el caso de la vivienda de segunda mano, consulta la guía del ITP.

El IVA, como el Código Civil, es un impuesto estatal: los tipos que siguen se aplican en todas las comunidades de régimen común, y también en Navarra y el País Vasco, cuyos convenios y conciertos con el Estado aplican las mismas reglas de IVA. Las excepciones son Canarias (IGIC, consulta la guía de Canarias) y Ceuta y Melilla (un tributo local, el IPSI). En Melilla, el anexo 1 de la ordenanza del IPSI de la ciudad (BOME del 4 de mayo de 2021) grava la entrega de inmuebles al 4 % y la primera transmisión de viviendas de protección oficial (VPO) por su promotor al 0,5 %; avisos posteriores del boletín siguen remitiéndose a ese decreto, pero no puede descartarse un cambio posterior. El tipo de Ceuta para una vivienda nueva no se encontró en ninguna fuente oficial para esta guía.

Tipos de IVA en la vivienda

El artículo 91.Uno.1.7º aplica el tipo del 10 % a los edificios o partes de edificios aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con ellos. Los locales de negocio no son anexos a estos efectos.

El artículo 91.Dos.1.6º aplica el 4 % a las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, y a las viviendas protegidas sujetas a calificación permanente, cuando las entrega el promotor. Las plazas de garaje cuentan hasta dos unidades. Una vivienda nueva ordinaria, por cara que sea, tributa al 10 %.

El cambio de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, modifica el artículo 91 «con efectos desde el 1 de diciembre de 2026» en los puntos Uno.2.2º, Uno.2.10º y Dos.1.6º. El Dos.1.6º es la regla del 4 % para las viviendas protegidas; según la lectura de fase 0 que hace Payotte del nuevo texto, mantiene el 4 % para las mismas viviendas. El artículo 91.Uno.1.7º, el 10 % para las viviendas, no se modifica. A 15 de octubre de 2026, el real decreto-ley seguía dentro de su plazo de convalidación por el Congreso. Un real decreto-ley anterior con el mismo contenido en materia de IVA, el RDL 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Considera cualquier cambio posterior como una propuesta hasta que se publique.

AJD por comunidad

El AJD de la escritura lo fija el artículo 31.2 del texto estatal a un tipo que aprueba la comunidad, con el 0,5 % como tipo supletorio. El contribuyente es el comprador (artículo 29), salvo en la escritura de hipoteca (consulta el AJD en las hipotecas). Son los tipos generales para una vivienda nueva comprada por un particular; en muchas comunidades existen tipos reducidos para la vivienda habitual o para jóvenes.

Navarra aplica el 1 % cuando el vendedor renunció a una exención de IVA. Los tipos de vivienda habitual de Cantabria, Galicia y la Comunitat Valenciana dependen de condiciones de la ley propia de cada comunidad. La fila del País Vasco sigue la normativa de las tres provincias.

La escala de Madrid y cómo funciona la suavización

En Madrid, el artículo 32 aplica a un particular que compra una vivienda el 0,4 % si el valor es de 120.000 € o menos, el 0,5 % de 120.001 € a 180.000 € y el 0,75 % por encima de 180.000 €. El artículo 37 evita un salto brusco: si una base más alta produce un aumento de cuota mayor que el aumento de la base, la cuota se reduce en el exceso. Cálculo: al tipo del 0,75 %, una vivienda de 250.000 € paga 1.875 €. Justo por encima de un umbral la suavización limita el escalón: a 180.001 € el 0,75 % simple daría unos 1.350 €, pero la cuota sube desde 900 € a 180.000 € en no más de 1 €, que es lo que se añade a la base, así que es de 901 €.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español, consulta abogado inmobiliario, puede revisar la factura del promotor, el tipo de IVA y cualquier AJD reducido. El notario que firma la escritura indica el valor que se grava.