Aux Sables-d'Olonne, la question n'est pas seulement le prix, c'est le coût de l'achat face à la location. Pour 50 m², la mensualité simulée de 1 112 € dépasse de 427 € le loyer de 685 €, et le rendement brut de l'appartement tombe à 3,5 %. Le logement simulé, à 232 000 €, représente 28,2 années de loyer, et l'écart reste du côté de la location. Cette configuration tient à un marché sensiblement plus cher que celui de la Vendée : l'appartement est 40 % au-dessus de la médiane du département, la maison 65 % au-dessus.
Frais de notaire en Vendée : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Les Sables-d'Olonne en 2025 : ce que disent les chiffres
La Vendée affiche 3 320 €/m² pour l'appartement et 2 366 € pour la maison. Aux Sables-d'Olonne, on grimpe à 4 640 € et 3 896 €, avec 488 appartements vendus contre 675 maisons. Le classement Payotte place la ville au 43e rang des 200 pour l'appartement, au 78e rang des 198 pour la maison. Contrairement à beaucoup de villes, la maison est ici 16 % moins chère que l'appartement. La ville concentre 10 % des ventes de la Vendée, qui en recense 11 200.
L'évolution récente est calme. L'appartement recule de 0,2 % en un an, la maison de 2,6 %. Depuis 2021, ils restent en hausse de 7,3 % et 3,5 %. Le point haut des appartements date de 2022 (4 878 €/m²), celui des maisons de 2023 (4 261 €/m²). Le volume suit : 1 615 ventes en 2021, 1 031 en 2024, 1 163 en 2025, dont 675 maisons et 488 appartements. Le bien médian est vendu 190 000 € s'il s'agit d'un appartement, 314 000 € s'il s'agit d'une maison.
Les droits de mutation sur l'appartement médian s'élèvent à 12 005 €, les émoluments à 2 298 €. Comme le reste de la Vendée suivi par Payotte se limite à La Roche-sur-Yon, à 31 km, avec 2 428 €/m² pour l'appartement, la comparaison porte plus loin. La Rochelle, à 60 km, s'affiche à 4 812 €, presque au niveau de la commune. Rezé, à 74 km, donne 2 640 €, Saint-Herblain, à 78 km, 2 556 €.
Les 2 859 annonces donnent un loyer de 13,7 € le m² pour un appartement, entre 10,8 € et 17,3 €, avec 16,2 € pour les petites surfaces et 12,4 € pour les grandes. La maison se loue 11,8 € le m².
Le rendement brut de 3,5 % reste très bas, et la location pèse peu face à un prix médian de 190 000 €.
Le taux global de taxe foncière est de 43,603 %, dont 12,3 % pour les ordures ménagères, au 2e rang sur 2 dans le département. La ville est en zone B1. Les frais de notaire atteignent 14 493 € pour l'appartement médian, 13 521 € pour un primo-accédant, et 23 641 € pour la maison. Cinq professionnels sont retenus.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Les Sables-d'Olonne, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 4 640 €/m² aux Sables-d'Olonne, une maison 3 896 €/m² (-0,2 % sur un an pour les appartements), sur 1 163 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4 325 €/m² | 180 000 € | 676 | 3 763 €/m² | 939 |
| 2022 | 4 878 €/m² | 210 000 € | 560 | 4 202 €/m² | 756 |
| 2023 | 4 839 €/m² | 200 000 € | 446 | 4 261 €/m² | 605 |
| 2024 | 4 651 €/m² | 198 000 € | 407 | 4 000 €/m² | 624 |
| 2025 | 4 640 €/m² | 190 000 € | 488 | 3 896 €/m² | 675 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers aux Sables-d'Olonne
Loyer d'annonce médian d'un appartement aux Sables-d'Olonne : 13,7 €/m² charges comprises (entre 10,8 €/m² et 17,3 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 13,7 €/m² | 10,8 €/m² – 17,3 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 16,2 €/m² | 12,7 €/m² – 20,6 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 12,4 €/m² | 9,9 €/m² – 15,5 €/m² |
| Maison | 11,8 €/m² | 9,3 €/m² – 15,0 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière aux Sables-d'Olonne
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 43,60 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 12,30 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 38,64 % |
| Intercommunalité | 4,10 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,36 % |
| GEMAPI | 0,51 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ aux Sables-d'Olonne
Aux Sables-d'Olonne, la commune est classée en zone B1. Un couple peut obtenir jusqu'à 101 250 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 51 750 €) ; une famille de 4, jusqu'à 141 750 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer aux Sables-d'Olonne ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 1 112 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 685 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 28,2 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 232 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 17 592 € |
| Apport (10 % du prix) | 23 200 € |
| Mensualité hors assurance | 1 112 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 626 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 685 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement aux Sables-d'Olonne ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu aux Sables-d'Olonne est de 4 640 €/m², sur 488 ventes (-0,2 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison aux Sables-d'Olonne ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 3 896 €/m² aux Sables-d'Olonne, pour un prix médian de 314 000 € (675 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter aux Sables-d'Olonne ?
Pour un appartement ancien au prix médian des Sables-d'Olonne (190 000 €), les frais réglementés sont de 14 493 €, soit 7,63 % du prix ; 13 521 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² aux Sables-d'Olonne ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement aux Sables-d'Olonne est de 13,7 €/m² charges comprises (entre 10,8 €/m² et 17,3 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière aux Sables-d'Olonne ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 43,60 % aux Sables-d'Olonne (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (12,30 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant aux Sables-d'Olonne ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Exemple aux Sables-d'Olonne : un appartement acheté au prix médian de 2021 (180 000 €) et revendu au prix médian de 2025 (190 000 €), hors résidence principale, dégage 10 000 € de plus-value et 3 620 € d'impôt et de prélèvements après 4 ans (aucun abattement avant la 6e année). Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).