Travaux du locataire : ce qu'il peut faire sans accord

Aménager ou transformer : où passe la limite ?

Le logement loué est le domicile du locataire : il a le droit de l’aménager et de l’utiliser librement, à condition de respecter le bail et, en copropriété, le règlement de copropriété (F1874). Service-public.gouv.fr cite comme simples aménagements le changement de moquette et le rafraîchissement des peintures murales.

Abattre une cloison relève en revanche de la transformation, qui exige l’accord écrit du propriétaire (F1874). La loi ne dresse pas de liste. En cas de doute, par exemple pour peindre les murs d’une couleur criarde, service-public.gouv.fr conseille de demander l’autorisation avant de commencer.

Un litige sur la qualification des travaux, simple aménagement ou transformation, se porte devant le conciliateur de justice puis, au besoin, devant le juge des contentieux de la protection. La conciliation est obligatoire avant le juge si le litige porte sur 5 000 € ou moins (F1874).

À l’extérieur d’une maison louée, la règle est la même : poser par exemple des panneaux solaires suppose d’avoir demandé et obtenu au préalable l’autorisation du propriétaire (service-public.gouv.fr, F31473).

Transformer sans accord écrit : les conséquences

L’article 7 f de la loi de 1989 interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Il ajoute qu’« à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées ».

Le bailleur a donc le choix, au départ du locataire (F1874) :

• conserver les transformations, sans rembourser le coût des travaux ;
• exiger la remise en l’état, immédiatement et aux frais du locataire.

Le même article prévoit un cas plus grave : si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger leur remise en l’état immédiate, aux frais du locataire, sans attendre la fin du bail.

Rénovation énergétique à ses frais : la procédure

Un locataire peut faire réaliser à ses frais des travaux de rénovation énergétique ; au départ, le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état (F1874 ; art. 7 f). Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 en fixe la liste (F1874) :

• isolation des planchers bas ;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d’un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d’un système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et des interfaces associées.

Ces travaux doivent respecter les normes thermiques des bâtiments existants. Ils ne doivent pas toucher la structure du bâtiment, son aspect extérieur ou sa destination, ni être soumis à une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire). Dans un immeuble collectif, ils ne doivent pas affecter les parties communes ni les équipements communs (F1874).

La demande. Elle part par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle décrit précisément les travaux et leurs conditions de réalisation, indique l’entreprise choisie et reproduit le texte de l’article 7 f (F1874).

La réponse du bailleur. Il dispose de 2 mois. Dans ce délai, il peut accepter, s’engager à faire les travaux lui-même à ses frais dans un délai d’1 an au plus, ou saisir le juge des contentieux de la protection pour un motif sérieux et légitime. La loi précise : « L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur » (art. 7 f). Si les travaux touchent le gros œuvre, il peut exiger qu’un architecte les dirige (F1874).

Après le chantier. Dans les 2 mois suivant la fin des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que l’entreprise prévue est bien intervenue et que les travaux réalisés sont ceux qui ont été autorisés (F1874).

Adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie

La même procédure vaut pour les travaux d’adaptation réalisés aux frais du locataire en situation de handicap ou de perte d’autonomie (décret n° 2016-1282). Service-public.gouv.fr en donne la liste (F1874) :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures ;
• aménagement des pièces d’eau : cuisine, toilettes, salle d’eau ;
• prises électriques, prises de communications électroniques et points d’éclairage ;
• systèmes de commande : électricité, eau, gaz, chauffage, interphone ;
• élévateurs et appareils facilitant le déplacement ;
• systèmes d’ouverture, de fermeture et d’alerte.

Ici encore, le silence de 2 mois vaut accord et la remise en l’état ne peut pas être exigée au départ (art. 7 f). Service-public.gouv.fr met à disposition un modèle de lettre de demande.

Les travaux du bailleur : ce que le locataire doit accepter

À l’inverse, le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux à la charge du propriétaire : amélioration des parties communes ou privatives, entretien, performance énergétique, mise en conformité avec la décence (F1874). Le bailleur notifie la nature et les modalités des travaux par lettre recommandée ou remise en main propre. Le locataire peut refuser l’accès les samedis, dimanches et jours fériés, et si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer baisse à proportion de leur durée (F1874). Voir aussi notre guide sur les réparations locatives.

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère le bien reçoit la demande de travaux et la transmet au propriétaire ; il établit aussi les états des lieux d’entrée et de sortie qui serviront à constater les transformations. Avant des travaux de rénovation énergétique, un diagnostiqueur peut situer le logement sur l’échelle du DPE.