Individualisation des frais de chauffage : qui est concerné

Quels immeubles sont concernés ?

L’article L174-2 vise tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage. La même règle s’applique au froid pour les immeubles dotés d’une installation centrale de refroidissement. Les frais mis à la charge des occupants comprennent alors, en plus des frais fixes, le coût de la chaleur ou du froid mesurés pour chaque logement.

La fiche de service-public.gouv.fr (F14745) traite le cas de la copropriété, mais la loi vise aussi l’immeuble appartenant à un seul propriétaire : c’est alors lui qui s’assure que les installations existent (art. L174-2). L’article R174-1 vise aussi l’immeuble alimenté par un réseau de chaleur.

Compteurs ou répartiteurs : quel appareil ?

La loi fixe un ordre de priorité (art. L174-2 ; F14745) :

1. Compteurs individuels d’énergie thermique, placés à l’entrée du logement. Ils mesurent la consommation réelle de chauffage.
2. Répartiteurs de frais de chauffage, posés sur chaque radiateur, quand les compteurs ne sont ni rentables ni techniquement possibles. Ils mesurent la différence de température entre le radiateur et la pièce.
3. Autres méthodes rentables, si les répartiteurs eux-mêmes sont impossibles ou non rentables.

Robinets thermostatiques. Avant la pose des appareils, les radiateurs doivent être munis, quand c’est techniquement possible, d’organes de régulation de la température, notamment de robinets thermostatiques (art. R174-5). Ils sont à la charge de chaque propriétaire (F14745).

Télé-relève. Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 sont relevables à distance. À compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils doivent l’être, y compris ceux posés avant cette date (art. R174-7 ; F14745).

Les dispenses : seuil de 80 kWh/m²/an et impossibilité technique

L’obligation ne s’applique pas (art. R174-3 ; F14745) :

• aux logements-foyers ;
• en cas d’impossibilité technique fixée par arrêté : par exemple chauffage par dalle sans mesure possible par logement, distribution en monotube en série, air chaud non réversible, émetteurs à vapeur, ventilo-convecteurs sans boucle individuelle ;
• en cas de coût excessif au regard des économies attendues ;
• aux immeubles dont la consommation de chauffage est inférieure à 80 kWh/m²/an.

Ce seuil est fixé par l’arrêté du 6 septembre 2019, qui le rapporte à la surface habitable. La consommation de référence est la moyenne des trois dernières années, hors eau chaude sanitaire, divisée par la surface habitable (arrêté du 6 septembre 2019, art. 3).

En cas d’impossibilité technique ou de coût excessif, le syndic rédige une note justificative. Elle précise la méthode de remplacement retenue pour évaluer la consommation de chaque logement (F14745).

Le vote en assemblée générale et la facture

Le vote. En copropriété, le syndic inscrit à l’ordre du jour la pose des appareils et le choix du prestataire, sur présentation de devis (F14745). L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs se vote à la majorité de l’article 25, celle des voix de tous les copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 25, l). Les frais d’installation sont des charges communes (F14745). Voir notre guide sur l’assemblée générale de copropriété.

La répartition. Les frais de combustible ou d’énergie se divisent en deux parts. Les frais communs s’obtiennent en multipliant la dépense totale par un « coefficient égal à 0,30 » (art. R174-10). Le reste est réparti selon les relevés de chaque logement. Les frais d’entretien de la chaudière collective peuvent s’ajouter à la facture individuelle (F14745).

L’information des occupants. Depuis le 1er janvier 2022, lorsque les appareils sont télé-relevables, l’évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement est transmise chaque mois (art. R174-12 ; F14745). Une note annuelle détaille en outre la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

Pour le locataire, le chauffage collectif fait partie des charges récupérables ; voir aussi les charges de copropriété.

Contrôle et sanctions

Sur demande de l’administration, le propriétaire ou le syndicat doit transmettre dans un délai d’1 mois les documents qui prouvent le respect de l’obligation, ou qui justifient une dispense (art. L185-2 ; F14745). En cas de manquement, l’autorité administrative le met en demeure de se conformer dans le délai qu’elle fixe (art. L185-3).

Faute de réponse dans le mois, ou de mise en conformité dans le délai fixé, une sanction pécuniaire peut être prononcée, par bâtiment. Elle ne peut excéder 1 500 € par logement et peut être appliquée chaque année jusqu’à la mise en conformité (art. L185-4).

Quel professionnel consulter

Un diagnostiqueur qui établit le DPE de l’immeuble ou du logement fournit des éléments sur sa consommation d’énergie. Avant d’acheter dans un immeuble à chauffage collectif, l’agent immobilier peut vous procurer les procès-verbaux d’assemblée générale pour vérifier si l’individualisation a été votée.