Carcassonne affiche l'un des prix d'appartement les plus bas parmi les 200 villes de Payotte : 1 300 €/m², au 197e rang. Les maisons sont à 1 652 €/m², au 190e rang sur 198. Par rapport à l'Aude, l'appartement se situe 45 % sous la médiane départementale (2 368 €/m²) et la maison 11 % sous la sienne (1 861 €/m²). Dans le département, la maison est moins chère que l'appartement, ce qui n'est pas le cas dans la ville, où elle est supérieure de 27 %.
Frais de notaire en Aude : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Carcassonne en 2025 : ce que disent les chiffres
Les prix ont pourtant monté. L'appartement, qui valait 1 056 €/m² en 2021, a pris 23,1 % pour atteindre son niveau actuel, dont 2,4 % sur un an. La maison a gagné 10,5 % depuis 2021, mais seulement 0,5 % sur un an, avec un plateau autour de 1 650 €/m² depuis 2022. La valeur médiane d'un appartement est de 69 000 € en 2025, contre 55 000 € en 2021. Celle d'une maison est de 155 000 €. Carcassonne concentre 11 % des 6 937 ventes de l'Aude. Le marché s'est tassé puis stabilisé, avec 914 ventes en 2021, 728 en 2024 au plus bas, puis 769 en 2025 : 383 appartements, 386 maisons. Un équilibre aussi net entre les deux types est rare.
Les repères voisins sont à plusieurs dizaines de kilomètres. À Castres, située à 46 km, l'appartement est à 1 782 €/m² et la maison à 1 627 €/m². Narbonne, à 56 km, est la seule autre ville Payotte de l'Aude, à 2 307 €/m² et 2 640 €/m². Perpignan, à 72 km, tourne à 1 515 €/m² et 2 228 €/m². Béziers, à 73 km, est à 1 699 €/m² et 2 263 €/m². Le loyer d'annonce repose sur 6 836 annonces d'appartement, dont 3 433 pour les petites surfaces et 3 382 pour les grands logements, et sur 1 896 annonces de maisons. La part communale de la taxe foncière est de 52,32 %.
La location est le point fort chiffré : 10,9 € le m² en annonce, (8,7 € en bas de prédiction, 13,8 € en haut). Les petites surfaces montent à 13,2 € alors que les grands logements s'arrêtent à 8,5 €. Une maison se loue 10,1 €. Le rendement brut d'un appartement atteint 10,1 %, le plus haut de ce lot.
Les maisons étaient plus nombreuses à se vendre dans le passé : 523 en 2021 à 1 495 €/m², 490 en 2022 à 1 650 €/m², 467 en 2023 à 1 692 €/m². Leur prix médian a fait 143 000 € en 2021, 151 000 € en 2022 et 148 000 € en 2024. L'appartement a suivi une pente régulière : 1 168 €/m² en 2022, 1 218 €/m² en 2023 et 1 269 €/m² en 2024, avec des prix médians de 63 000 €, 67 000 € et 70 000 €. À la location, les petites surfaces s'inscrivent dans une prédiction de 10,6 à 16,5 €, les grands logements de 6,8 à 10,7 € et les maisons de 7,5 à 13,6 €. Pour l'appartement médian, un primo-accédant paie 5 214 € de frais, l'acquéreur ordinaire 4 360 € de droits et 1 138 € d'émoluments. La simulation part d'un prix de 65 000 €, et le prêt à taux zéro relève de la zone B2.
Dans la simulation sur 50 m², la mensualité est de 313 €, contre un loyer de 545 €, soit 232 € de moins, avec 10 % d'apport et un taux moyen de 3,32 %. Le taux global de taxe foncière atteint 72,672 %, le plus haut des 2 villes Payotte du département, dont 18,71 % pour l'intercommunalité, et la taxe d'ordures ménagères 12,1 %. La ville est en zone B2. Les frais de notaire représentent 5 567 € sur un appartement (8,07 %) et 11 912 € sur une maison (7,69 %). Payotte y a retenu 4 professionnels.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Carcassonne, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 1 300 €/m² à Carcassonne, une maison 1 652 €/m² (+2,4 % sur un an pour les appartements), sur 769 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 056 €/m² | 55 000 € | 391 | 1 495 €/m² | 523 |
| 2022 | 1 168 €/m² | 63 000 € | 434 | 1 650 €/m² | 490 |
| 2023 | 1 218 €/m² | 67 000 € | 386 | 1 692 €/m² | 467 |
| 2024 | 1 269 €/m² | 70 000 € | 352 | 1 643 €/m² | 376 |
| 2025 | 1 300 €/m² | 69 000 € | 383 | 1 652 €/m² | 386 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Carcassonne
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Carcassonne : 10,9 €/m² charges comprises (entre 8,7 €/m² et 13,8 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 10,9 €/m² | 8,7 €/m² – 13,8 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 13,2 €/m² | 10,6 €/m² – 16,5 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 8,5 €/m² | 6,8 €/m² – 10,7 €/m² |
| Maison | 10,1 €/m² | 7,5 €/m² – 13,6 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Carcassonne
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 72,67 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 12,10 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 52,32 % |
| Intercommunalité | 18,71 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,24 % |
| GEMAPI | 1,40 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Carcassonne
À Carcassonne, la commune est classée en zone B2. Un couple peut obtenir jusqu'à 82 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 47 250 €) ; une famille de 4, jusqu'à 115 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Carcassonne ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 313 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 545 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 9,9 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 65 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 5 272 € |
| Apport (10 % du prix) | 6 500 € |
| Mensualité hors assurance | 313 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 176 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 545 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Carcassonne ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Carcassonne est de 1 300 €/m², sur 383 ventes (+2,4 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Carcassonne ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 1 652 €/m² à Carcassonne, pour un prix médian de 155 000 € (386 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Carcassonne ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Carcassonne (69 000 €), les frais réglementés sont de 5 567 €, soit 8,07 % du prix ; 5 214 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Carcassonne ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Carcassonne est de 10,9 €/m² charges comprises (entre 8,7 €/m² et 13,8 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Carcassonne ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 72,67 % à Carcassonne (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (12,10 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Carcassonne ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Exemple à Carcassonne : un appartement acheté au prix médian de 2021 (55 000 €) et revendu au prix médian de 2025 (69 000 €), hors résidence principale, dégage 14 000 € de plus-value et 5 068 € d'impôt et de prélèvements après 4 ans (aucun abattement avant la 6e année). Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).