Bordeaux reste l'une des villes chères de l'échantillon, au 48e rang Payotte pour les appartements et au 45e pour les maisons, mais ses prix baissent depuis 2022. Le mètre carré d'appartement, à 4 625 € en 2022, n'est plus que de 4 125 € en 2025, soit 10,3 % de moins qu'en 2021, dont 2,3 % sur la dernière année. Un appartement médian valait 230 000 € en 2021 et 203 000 € l'an dernier.
Frais de notaire en Gironde : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Bordeaux en 2025 : ce que disent les chiffres
La ville dépasse largement le reste de la Gironde. Son mètre carré d'appartement est 13 % au-dessus de la médiane départementale de 3 636 €, et celui des maisons 55 % au-dessus, un des écarts les plus nets observés. Bordeaux ne réalise pourtant que 20 % des ventes du département. Dans la première couronne, Talence atteint 3 906 €/m², tandis que Mérignac, Pessac et Villenave-d'Ornon restent entre 3 283 € et 3 476 €, toutes à moins de 11 km.
Les maisons sont nombreuses pour une grande ville, avec 1 084 ventes en 2025. Leur valeur médiane s'établit à 477 000 €, contre 533 000 € en 2022, et leur mètre carré, 4 847 €, dépasse de 18 % celui des appartements. Le volume total, 5 508 ventes en 2022, est tombé à 3 712 en 2024 avant de remonter à 4 509.
Les 8 quartiers officiels sont assez homogènes : Bordeaux centre culmine à 4 731 €/m² (682 transactions), Caudéran ferme la marche à 3 613 €/m², avec 538 appartements cédés.
À la location, les annonces d'appartements, au nombre de 84 641, donnent 16 €/m² charges comprises, avec une fourchette de 12,3 € à 20,8 € ; les petites surfaces montent à 18,5 €. Rapporté au prix de vente, le rendement brut théorique n'est que de 4,7 %. La simulation sur 50 m² payés 206 250 €, financés à 3,32 % avec 10 % d'apport, aboutit à 989 € de remboursement mensuel, contre un loyer de 800 €. Acheter coûte donc 189 € de plus par mois, et le prix équivaut à 21,5 années de location.
Pour l'appartement médian, les frais atteignent 15 453 €, dont 12 827 € de droits, ou 14 413 € pour un primo-accédant ; pour une maison médiane, 35 666 €. Le foncier bâti est taxé à 49,542 %, deuxième taux des cinq villes Payotte de Gironde, et la taxe d'ordures ménagères s'établit à 9,31 %. Bordeaux figure en zone A.
L'écart entre Bordeaux et sa périphérie s'explique surtout par les maisons : là où Talence, Pessac ou Mérignac vendent leurs maisons entre 3 784 € et 4 329 € le mètre carré, Bordeaux atteint 4 847 €. Pour les appartements, Talence n'est en dessous que de peu. Le rendement brut, le plus faible des grandes villes de ce lot, traduit des prix d'achat élevés par rapport aux loyers.
Les petites surfaces se louent 18,5 €/m², contre 14,6 € pour trois pièces et plus. Un primo-accédant économise sur les droits grâce au taux de 4,5 %, ce qui ramène les frais de l'appartement médian à 14 413 €. Pour la maison médiane, les frais représentent 7,48 % du prix.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Bordeaux, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 4 125 €/m² à Bordeaux, une maison 4 847 €/m² (-2,3 % sur un an pour les appartements), sur 4 509 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4 599 €/m² | 230 000 € | 3 958 | 5 216 €/m² | 1 474 |
| 2022 | 4 625 €/m² | 231 000 € | 4 129 | 5 396 €/m² | 1 379 |
| 2023 | 4 533 €/m² | 216 000 € | 3 268 | 5 361 €/m² | 1 039 |
| 2024 | 4 222 €/m² | 205 000 € | 2 849 | 4 953 €/m² | 863 |
| 2025 | 4 125 €/m² | 203 000 € | 3 425 | 4 847 €/m² | 1 084 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Bordeaux
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Bordeaux : 16,0 €/m² charges comprises (entre 12,3 €/m² et 20,8 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 16,0 €/m² | 12,3 €/m² – 20,8 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 18,5 €/m² | 14,4 €/m² – 23,9 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,6 €/m² | 10,7 €/m² – 19,9 €/m² |
| Maison | 15,5 €/m² | 11,0 €/m² – 21,8 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Bordeaux
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 49,54 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 9,31 % en zone à taux plein, moins dans les zones à taux réduit.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 48,48 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,16 % |
| Autres TSE | 0,37 % |
| GEMAPI | 0,53 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Bordeaux
À Bordeaux, la commune est classée en zone A. Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Bordeaux ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 989 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 800 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 21,5 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 206 250 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 15 692 € |
| Apport (10 % du prix) | 20 625 € |
| Mensualité hors assurance | 989 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 557 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 800 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Prix par quartier en 2025
| Quartier | Appartements, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|
| Bordeaux centre | 4 731 €/m² | 682 |
| Saint-Augustin / Tauzin / Alphonse Dupeux | 4 333 €/m² | 307 |
| La Bastide | 4 102 €/m² | 142 |
| Caudéran | 3 613 €/m² | 538 |
| Nansouty / Saint-Genès | 4 105 €/m² | 280 |
| Bordeaux maritime | 3 866 €/m² | 400 |
| Chartrons / Grand Parc / Jardin public | 4 400 €/m² | 502 |
| Bordeaux Sud | 4 105 €/m² | 574 |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Bordeaux ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Bordeaux est de 4 125 €/m², sur 3 425 ventes (-2,3 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Bordeaux ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 4 847 €/m² à Bordeaux, pour un prix médian de 477 000 € (1 084 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Bordeaux ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Bordeaux (203 000 €), les frais réglementés sont de 15 453 €, soit 7,61 % du prix ; 14 413 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Bordeaux ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Bordeaux est de 16,0 €/m² charges comprises (entre 12,3 €/m² et 20,8 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Bordeaux ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 49,54 % à Bordeaux (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (9,31 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Bordeaux ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Bordeaux, le prix médian d'un appartement a baissé de 11,7 % entre 2021 et 2025 (de 230 000 € à 203 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).