Immeubles à revenus : comment MPAC les évalue et comment contester

Maison, plex ou multirésidentiel : où se situe votre immeuble

Pour MPAC, un immeuble multirésidentiel contient « seven or more self-contained residential units ». Chaque logement autonome doit avoir une cuisine, une salle de bain et une entrée distincte. MPAC distingue quatre types : maison convertie de sept logements ou plus (bachelorette), maisons en rangée sous un seul propriétaire, immeubles de faible hauteur (moins de cinq étages) et immeubles de moyenne ou grande hauteur. Les codes de propriété multirésidentiels sont 340, 341, 352, 361 et 374.

En dessous de ce seuil, l'immeuble reste résidentiel. MPAC range dans le résidentiel les duplex et les « apartment buildings with six or fewer units » (codes 332 à 336). Ces immeubles sont évalués par comparaison directe, comme une maison, et le réexamen reste obligatoire avant l'appel. Les guides sur les preuves et la liste de vérification s'appliquent : vérifiez surtout le nombre de logements inscrit.

Un immeuble mixte peut avoir plusieurs catégories. MPAC donne l'exemple d'un logement à l'étage classé résidentiel et d'un commerce au rez-de-chaussée classé commercial.

La méthode du revenu, telle que MPAC la décrit

MPAC l'écrit : « We use the income approach to value multi-residential properties. » Elle examine le revenu locatif potentiel et les autres revenus possibles (stationnement, buanderie), puis fait des analyses de marché pour fixer une provision pour inoccupation et mauvaises créances, des dépenses d'exploitation normalisées et des taux de capitalisation.

Son guide méthodologique de 2016 détaille la capitalisation directe en cinq étapes : revenu brut potentiel, revenu brut effectif, ratio de dépenses normalisé, revenu net d'exploitation, puis capitalisation de ce revenu en valeur. Point clé : le revenu brut potentiel suppose l'immeuble « at full occupation and at market rents as of the valuation date of January 1, 2016 ». Des loyers typiques du marché s'appliquent aux logements vacants, et les baux hors marché sont ajustés.

Conséquence pratique : vos loyers réels ne fixent pas la valeur à eux seuls. Ils servent à montrer ce qu'étaient les loyers, l'inoccupation et les dépenses du marché autour du 1er janvier 2016.

Le Property Income and Expense Return : une obligation annuelle

Chaque année, MPAC demande aux immeubles à revenus leurs revenus, dépenses et rôle de loyers (rent roll) par le Property Income and Expense Return (PIER, déclaration des revenus et dépenses). Elle dit envoyer « more than 35,000 request letters » par année. En 2026, les lettres sont parties le 27 mai et l'échéance était le 22 juillet 2026. Répondre est obligatoire selon l'article 11 de l'Assessment Act. La lettre de 2026 pour le multirésidentiel demande :

• un rapport des revenus et dépenses du dernier exercice terminé ;
• un sommaire des espaces vacants et des pertes dues à l'inoccupation et aux mauvaises créances ;
• les stationnements facturés en supplément ;
• le rôle de loyers actuel, locataires non résidentiels compris ;
• l'information sur la nouvelle sous-catégorie de logement locatif abordable, s'il y a lieu.

Ne pas répondre coûte cher

L'article 13 de la Loi fait du défaut de fournir l'information une infraction : amende maximale de 1 000 $, plus 100 $ par jour de défaut. Une déclaration fausse faite sciemment peut coûter jusqu'à 2 000 $. Surtout, MPAC rappelle que sans l'information demandée, « the burden of proof will shift from MPAC to you » devant l'ARB (art. 40 (18)).

Quelques règles pratiques tirées de la FAQ 2026 de MPAC : une soumission par numéro de rôle ; revenus et dépenses sur un exercice complet de 12 mois ; rôle de loyers à la date de la lettre ; aucune modification en ligne après l'envoi, il faut écrire à MPAC. L'information est protégée : MPAC ne peut la divulguer sans autorisation (art. 53).

Contester : réexamen facultatif, appel direct, procédure générale

Le réexamen préalable n'est obligatoire que pour les catégories résidentielle, agricole et forêt aménagée (Assessment Act, art. 40 (3)). Un immeuble multirésidentiel peut donc demander un réexamen gratuit à MPAC, ou aller directement à l'Assessment Review Board : au plus tard le 31 mars (art. 40 (6)), ou 120 jours après la date d'émission d'un avis de changement (art. 40 (8)). Si vous déposez un réexamen, attendez la décision de MPAC avant d'appeler.

Les frais de l'ARB sont de 318 $ par numéro de rôle pour les propriétés multirésidentielles, commerciales, industrielles et autres, avec 10 $ de rabais en ligne. L'ARB fixe ses frais selon le code de propriété, pas selon la catégorie d'imposition. Selon l'ARB, ces appels suivent la procédure générale (General proceeding) : divulgation, énoncé des questions, rencontre obligatoire, conférence de règlement, puis audience. Aucun document non déposé à la date fixée n'est admis. Voir coûts et économies et après la contestation.

Les preuves d'un immeuble à revenus

La preuve suit la méthode. Rassemblez, pour la période la plus proche du 1er janvier 2016 :

• Le rôle de loyers : type de chaque logement (studio, une chambre, deux chambres), loyer, services inclus.
• Les baux, avec les conditions qui écartent un loyer du marché (mois gratuits, services fournis).
• L'inoccupation et les mauvaises créances, logement par logement.
• Les états des revenus et dépenses, en séparant réparations courantes et dépenses en capital, comme le demande MPAC.
• Les autres revenus : stationnement, buanderie, casiers.
• Les loyers d'immeubles comparables du voisinage, que MPAC utilise quand les loyers de l'immeuble ne reflètent pas le marché.

Deux points à connaître, et le rôle d'un évaluateur

Logement abordable. Depuis 2026, une sous-catégorie facultative de logement locatif abordable existe pour le multirésidentiel. Si la municipalité l'adopte par règlement, elle peut réduire le taux municipal des logements admissibles « by up to 35% ». Selon MPAC, les logements à loyer contrôlé ne sont pas admissibles. L'information se transmet par le PIER.

Évaluateur agréé. Plus la valeur est élevée, plus l'enjeu l'est aussi, et la procédure générale prévoit des rapports d'experts. L'Institut canadien des évaluateurs (AIC) indique que le titre AACI permet d'évaluer « all property types ». Demandez un rapport par la méthode du revenu, à la date du 1er janvier 2016. Voir le répertoire des évaluateurs de Payotte, et pour situer l'évaluation face au marché, évaluation municipale et valeur marchande. Retour au guide de l'Ontario.

Questions fréquentes