Après la contestation : la décision de MPAC, l'appel à l'ARB et le rôle d'un évaluateur

La réponse de MPAC

MPAC accuse réception de votre demande. La Loi lui donne ensuite 180 jours pour vous communiquer le résultat, ou 240 jours si elle vous avise dans les 180 jours qu'il lui faut une prolongation (art. 39.1 (7)). MPAC le dit à sa façon : « usually within 180 days – up to 60 additional days if we need more time ». En 2026, elle signale des retards pour certaines demandes.

Si MPAC conclut à un ajustement, elle vous envoie un nouvel avis et vous demande de signer un procès-verbal de transaction (Minutes of Settlement). Elle s'en sert pour aviser votre municipalité, qui ajuste l'impôt au besoin. La Loi permet à la municipalité de contester cette entente devant l'ARB dans les 90 jours (art. 39.1 (11)).

Faire appel à l'Assessment Review Board

L'Assessment Review Board (ARB) est un tribunal indépendant de Tribunals Ontario, « an independent adjudicative tribunal ». Pour une propriété résidentielle, le délai est de 90 jours après la date d'émission de la décision de MPAC (art. 40 (5)). Si MPAC n'a pas répondu dans son délai, vous pouvez faire appel, et les 90 jours se comptent à partir de la date où elle aurait dû répondre.

L'appel se dépose en ligne (e-File) avec les frais : 132,50 $ par numéro de rôle pour le résidentiel, 10 $ de moins en ligne. Le détail est dans coûts et économies.

Comment se déroule l'appel

Selon MPAC et l'ARB, les étapes sont les suivantes :

• Accusé de réception. Si l'appel est déposé à temps et payé, l'ARB fixe une date de début (Commencement Date) et un calendrier (Schedule of Events).
• Procédure sommaire. Une propriété résidentielle est entendue « by way of summary proceeding », une procédure plus simple que la procédure générale.
• Rencontre obligatoire (Mandatory Meeting) entre vous, MPAC et la municipalité, pour tenter de régler le dossier.
• Dépôt de la preuve à la date fixée. MPAC prévient : « Late evidence will not be admitted at the hearing. »
• Audience, par téléconférence sauf directive contraire de l'ARB. L'analyste de MPAC présente sa preuve, vous pouvez le contre-interroger, puis vous présentez la vôtre.
• Décision, à la fin de l'audience ou par écrit plus tard.

Ce que la Loi fait peser à l'audience

Quand la valeur est en cause, le fardeau de la preuve repose sur MPAC (art. 40 (17)), sauf si vous avez refusé l'inspection ou les renseignements demandés. L'ARB détermine la valeur actuelle et tient compte de l'évaluation des propriétés semblables du voisinage, pour réduire l'évaluation si l'équité le demande (art. 44 (3)).

L'ARB peut aussi rouvrir « the whole question of the assessment » (art. 44 (1)) : l'issue peut être une baisse, un maintien ou une hausse. Un appel encore ouvert au 31 mars est réputé porter aussi sur l'année d'imposition suivante, à l'intérieur du cycle.

Après la décision, une partie peut demander à la Cour divisionnaire la permission d'en appeler, sur une question de droit seulement, dans les 30 jours de l'envoi de la décision (art. 43.1).

Quand un évaluateur agréé fait la différence

Pour une demande de réexamen simple, comme une superficie erronée, vous n'avez pas besoin d'aide : une photo et un plan suffisent souvent. Un évaluateur devient utile quand le dossier repose sur la valeur elle-même : peu de ventes comparables, propriété atypique, ventes éloignées de 2016 à ajuster dans le temps, ou audience à l'ARB. MPAC liste d'ailleurs les « recent appraisals » parmi les preuves utiles.

Au Canada, l'Institut canadien des évaluateurs (Appraisal Institute of Canada, AIC) décerne deux titres. Le AACI (Accredited Appraiser Canadian Institute) couvre tous les types de propriétés. Le CRA (Canadian Residential Appraiser) vise, selon l'AIC, les maisons unifamiliales, jumelées, en rangée jusqu'à quatre logements, les condos et les terrains résidentiels vacants. Demandez que le rapport porte sur la valeur au 1er janvier 2016.

Pour trouver un évaluateur, voir le répertoire des évaluateurs de Payotte, dont les fiches sont vérifiées à la source. Pour les honoraires, voir combien coûte une évaluation immobilière. Et pour revoir toute la démarche, le guide complet.

Questions fréquentes