En bref · 28 septembre 2026
En Ontario, la demande de réexamen doit être déposée au plus tard le 31 mars de l'année d'imposition (Assessment Act, art. 39.1 (1.1)), ou dans les 120 jours suivant la date d'émission d'un avis de changement, et pour 2026 la valeur contestée est encore celle du 1er janvier 2016.
La règle générale : le 31 mars
L'Assessment Act est clair : une demande de réexamen « must be made no later than March 31 of the taxation year in respect of which the request is made » (art. 39.1 (1.1)). Chaque année d'imposition a donc sa propre échéance. MPAC a confirmé le 31 mars 2026 pour l'année d'imposition 2026.
MPAC ajoute que l'échéance de chaque année est imprimée sur votre avis. Fiez-vous à cette date : en 2024, le 31 mars tombait un dimanche, et MPAC avait annoncé le 2 avril 2024 comme échéance.
L'exception : 120 jours après un avis de changement
MPAC envoie un Property Assessment Change Notice (avis de changement d'évaluation, PACN) en cours d'année, quand la propriété change : ajout, construction neuve, rénovation, structure évaluée pour la première fois, changement de catégorie. La Loi parle d'évaluation supplémentaire ou omise (art. 35 (1)).
Pour cet avis, le délai est de 120 jours « after the issuance date on the notice of assessment » (art. 39.1 (3)). La fiche PACN de MPAC le dit simplement : « Property owners will have 120 days from the Issue Date on their PACN to file a RfR. » La date d'émission et l'échéance propre à votre dossier sont imprimées sur l'avis.
Retenez la logique : le 31 mars est la règle de tout le monde, les 120 jours sont la règle de la personne qui a reçu un avis de changement. On ne choisit pas le délai le plus long.
Les délais, en un tableau
Les échéances qui s'appliquent à un propriétaire résidentiel, selon l'Assessment Act et l'Assessment Review Board :
| Situation | Délai | Source |
|---|---|---|
| Demande de réexamen, cas général | 31 mars de l'année d'imposition | Loi, art. 39.1 (1.1) |
| Demande de réexamen après un avis de changement (PACN) | 120 jours après la date d'émission | Loi, art. 39.1 (3) |
| Première année d'une réévaluation générale | 120 jours après la date d'émission de l'avis | Loi, art. 39.1 (1.2) |
| Réponse de MPAC | 180 jours (240 avec prolongation annoncée) | Loi, art. 39.1 (7) |
| Appel à l'ARB après la décision | 90 jours après la date d'émission de la décision | Loi, art. 40 (5) |
Pourquoi les valeurs datent encore de 2016
En temps normal, l'Ontario réévalue toutes les propriétés tous les quatre ans. L'article 19.2 de la Loi prévoit que pour 2017 à 2020, « land is valued as of January 1, 2016 ». En 2016, MPAC a envoyé un avis à chaque propriétaire de la province.
La mise à jour suivante n'a jamais eu lieu. MPAC résume : « the Ontario government has postponed the 2020 Assessment Update », à cause de la pandémie. Le 16 août 2023, un règlement a prolongé le report jusqu'à la fin du cycle 2021-2024. Aujourd'hui, le règlement O. Reg. 282/98 (art. 48.6) prescrit le 1er janvier 2016 pour les années d'imposition 2021 à 2026.
Et 2027 ? Au 28 septembre 2026, le règlement ne va pas au-delà de 2026, et aucune source officielle consultée ne dit sur quelle date reposeront les évaluations de 2027. Surveillez mpac.ca et votre avis. Si une réévaluation générale a lieu, la Loi prévoit pour sa première année un délai de 120 jours après la date d'émission de l'avis (art. 39.1 (1.2)).
Ce que 2016 change pour votre dossier
MPAC le formule ainsi : la valeur 2026 est ce que la propriété « would have sold for on January 1, 2016 – in its current state and condition ». Autrement dit, le marché est figé en 2016, mais l'état de la propriété est celui d'aujourd'hui, avec les changements importants faits depuis.
Conséquence : une vente de 2025 dans votre rue ne prouve pas grand-chose. Les ventes utiles sont celles qui se rapprochent du 1er janvier 2016, ajustées au besoin. Voir les preuves qui fonctionnent. C'est aussi pourquoi votre évaluation paraît souvent loin du prix du marché : voir évaluation municipale et valeur marchande.
L'introduction progressive (phase-in) n'entre plus en jeu. Après 2016, une hausse a été étalée en quatre parts égales de 2017 à 2020, et une baisse appliquée tout de suite. En 2026, les valeurs sont « fully phased-in ».
Sources officielles
- Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31 (e-Laws, Ontario)
- O. Reg. 282/98 (General), art./s. 48.6 : date d'évaluation 2021-2026 (e-Laws)
- MPAC : The Assessment Cycle
- MPAC : Notices and Notifications
- MPAC : Property Assessment Change Notice, fiche 2022 (PDF)
- MPAC : How Phase In works
- Tribunals Ontario, ARB : Filing an Appeal
- MPAC : How to file a Request for Reconsideration (RfR)
Parler à un évaluateur professionnel de votre secteur
Pour un immeuble à revenus, une valeur élevée ou un dossier qui ira jusqu'au tribunal d'appel, un évaluateur professionnel (AACI ou CRA) est le bon interlocuteur. Payotte en a vérifié 42 en Ontario, un seul par secteur, sélectionnés sur des données publiques, jamais sur leur budget.
Trouver l'évaluateur vérifié de mon secteurInformation générale basée sur des sources publiques. Ce n'est ni un avis juridique ni une évaluation agréée. Une demande de révision peut aussi entraîner une hausse de la valeur.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand puis-je demander un réexamen en Ontario ?
Jusqu'au 31 mars de l'année d'imposition (Assessment Act, art. 39.1 (1.1)). L'échéance exacte est imprimée sur votre avis. Après un avis de changement, c'est 120 jours à compter de sa date d'émission.
Ai-je le choix entre le 31 mars et 120 jours ?
Non. Le 31 mars est la règle générale. Les 120 jours valent pour la personne qui a reçu un avis de changement (Property Assessment Change Notice), et se comptent à partir de la date d'émission imprimée sur cet avis.
Les évaluations de 2027 seront-elles encore basées sur 2016 ?
Aucune source officielle ne le dit au 28 septembre 2026. Le règlement O. Reg. 282/98 prescrit le 1er janvier 2016 jusqu'à l'année d'imposition 2026 seulement.
Quel est le délai pour faire appel à l'ARB ?
90 jours après la date d'émission de la décision de MPAC sur votre demande de réexamen (Assessment Act, art. 40 (5)). Si MPAC n'a pas répondu à temps, 90 jours après la date où elle aurait dû le faire.