Comprar una vivienda en España: los pasos del NIE al registro

1. Obtén el NIE

Quien compra en España siendo extranjero solicita primero un NIE (Número de Identidad de Extranjero), porque el notario debe hacer constar los números de identificación fiscal de las partes en una escritura que transmite un inmueble (Ley del Notariado, art. 23). El NIE lo asigna la Policía Nacional (Dirección General de la Policía). Quien tiene vinculación con España por intereses económicos debe pedirlo y justificar los motivos; desde el extranjero la solicitud se presenta en un consulado español y la resolución debe llegar en cinco días, con silencio negativo (RD 1155/2024, art. 205). Los detalles están en el NIE para comprar vivienda y en solicitar el NIE desde el extranjero. Las reglas para compradores de fuera de la UE en su conjunto están en comprar vivienda en España siendo extranjero.

2. Comprueba el inmueble antes de comprometerte

Las comprobaciones van antes de mover dinero. Lee el titular y las cargas en la nota simple, contrasta la descripción con la referencia catastral y reúne los documentos que debe aportar el vendedor: el certificado de eficiencia energética, el documento de habitabilidad o de ocupación si tu comunidad lo exige y el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. La lista completa, con la fuente de cada comprobación, está en comprobaciones antes de comprar una vivienda en España. Si la vivienda no está terminada, lee antes comprar sobre plano.

3. Financiación y reserva

Si necesitas hipoteca, la tasación y la oferta del banco llegan en esta fase: consulta cómo funciona una hipoteca en España. Muchos compradores firman entonces un contrato privado con una señal. El Código Civil (art. 1454) dispone que, cuando se han entregado arras, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas. El Notariado indica que este documento «no es obligatorio». Las condiciones están en el contrato de arras.

4. La escritura ante el notario

La venta se perfecciona con la escritura pública. El Código Civil (art. 1462) establece que, cuando la venta se hace mediante escritura pública, su otorgamiento «equivaldrá a la entrega de la cosa» objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. En la firma, el notario:

• da fe de la identidad de las partes y, a su juicio, de su capacidad y de su libre consentimiento (Ley del Notariado, arts. 17 bis y 23);
• hace constar los números de identificación fiscal de las partes (art. 23);
• identifica cómo se pagó el precio: antes de la firma o en ella, el importe, y si fue en efectivo, con cheque o por transferencia bancaria (art. 24);
• advierte a las partes de cualquier IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pendiente que grave el inmueble, según el art. 64.1 del TRLRHL;
• exige el certificado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador exima expresamente al vendedor (LPH, art. 9.1.e).

El coste de la escritura está en los aranceles notariales. Si el comprador no es residente y el precio supera los 500.000 €, la inversión debe declararse en el modelo D-2A en el plazo de un mes; cuando una notaría española formaliza la escritura, la fecha de la escritura es la fecha de la inversión (Orden ECM/57/2024, art. 14).

5. Impuestos de la compra

En una vivienda de segunda mano, el comprador paga el ITP (RDLeg 1/1993, art. 8.a: «cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario»). El reglamento fija 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación (RD 828/1995, art. 102.1), ante la oficina del territorio donde está el inmueble (art. 103); comprueba si tu comunidad tiene un procedimiento distinto. Una vivienda nueva comprada a un promotor lleva en cambio IVA y AJD (Actos Jurídicos Documentados); consulta los gastos totales de compra de una vivienda y la calculadora de gastos de compra.

Si el vendedor es no residente y no tiene establecimiento permanente en España, el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio acordado (TRLIRNR, art. 25.2). Las instrucciones del modelo 211 de la Agencia Tributaria dan un mes desde la fecha de la transmisión; presenta el comprador, con una declaración por inmueble. El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (la plusvalía municipal) corre a cargo del vendedor, pero el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente cuando el vendedor es una persona física no residente (TRLRHL, art. 106.2).

6. Inscripción en el registro

La inscripción no es lo que hace válida la venta, pero es lo que protege al comprador frente a terceros. Puede pedirla cualquier persona con interés, incluidos el comprador o el vendedor (Ley Hipotecaria, art. 6). El registrador comprueba la forma de los documentos, la capacidad de las partes y la validez de los actos (art. 18). La fecha de la inscripción es la del asiento de presentación (art. 24) y, una vez presentado un título, durante 60 días no puede inscribirse ningún título incompatible (art. 17). Los títulos no inscritos «no perjudican a tercero» (art. 32). Los aranceles están en los aranceles del Registro de la Propiedad.

Qué ayuntamiento y qué oficina tributaria intervienen

El ayuntamiento tiene la información urbanística que un notario puede solicitar al autorizar una escritura sobre un solar o un edificio (TRLSRU, art. 27.4) y, si tu comunidad la exige, la licencia de ocupación. El IBI también es un impuesto local. La agencia tributaria autonómica recibe el ITP. La Agencia Tributaria estatal recibe la retención del 3 %. Los textos leídos no dicen quién debe presentar físicamente cada trámite por cuenta del comprador; pregunta al notario y a tu asesor quién presentará qué, y antes de cuándo.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede revisar los contratos y las comprobaciones: consulta abogados inmobiliarios. Se necesita un tasador si el banco pide una tasación: consulta tasadores. El notario es un funcionario público y la Ley del Notariado reconoce a las partes el derecho a elegir notario; Payotte no lista ni clasifica notarios.