Aranceles del Registro de la Propiedad: escala, tope y reducciones

La escala

Por la inscripción de cada finca o derecho (anexo I, n.º 2.1), el registrador cobra:

El texto añade que el arancel global «no podrá superar los 2.181,673939 euros ni ser inferior a 24,040484 euros». La base es el valor comprobado a efectos fiscales y, en su defecto, el valor declarado en el documento (anexo II, norma 1). Cuando un documento se presenta más de diez años después de firmarse, el valor declarado se actualiza mediante un coeficiente (norma 1.3).

Dos rebajas del 5 %

Dos textos distintos reducen el importe:

1. La rebaja general. El anexo I, n.º 2.1, dice que «se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel» en todas las inscripciones (también se remite al Real Decreto-ley 8/2010).
2. La reducción por venta de vivienda. El Real Decreto-ley 6/2000, art. 36.1, dice que los aranceles de los registradores «se reducen en un 5 por 100» en la compraventa de viviendas (y en las escrituras de hipoteca), y añade que cuando las normas ya contienen una rebaja, la nueva reducción «se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial».

Así, el segundo 5 % se calcula sobre el importe que queda después del primero. Ese orden está establecido. Lo que los textos no dicen expresamente es si el mínimo y el máximo se aplican antes o después de las dos reducciones. Payotte aplica la escala, luego el tope y el mínimo, y luego los dos recortes; es su interpretación, y la diferencia solo importa para valores muy altos (cercanos al tope) o muy bajos.

El asiento de presentación

El número 1 del arancel cobra 6,010121 € por el asiento de presentación de cada título, sea cual sea el número de documentos complementarios. Es el primer asiento del libro diario del Registro. La fecha de la inscripción es la de ese asiento (Ley Hipotecaria, art. 24), y una vez presentado un título, no puede inscribirse ningún otro título incompatible durante 60 días (art. 17). El asiento de presentación se cobra aparte de la escala de inscripción.

Cálculo con varios precios

Son cálculos de Payotte, con la escala, los dos recortes del 5 % en el orden indicado y el asiento de presentación. El tope y el mínimo no intervienen con estos precios.

Otros servicios del Registro tienen sus propios aranceles: una nota simple informativa cuesta 3,005061 € según la escala (n.º 4.1.f), pero el precio cobrado en línea puede ser distinto; consulta la guía de la nota simple para lo que Payotte leyó.

Quién paga

El propio arancel dice (anexo II, norma 8) que los derechos del registrador «se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento». En una compraventa es el comprador, porque es la persona cuyo título se inscribe. Es una regla del propio arancel registral, distinta de la regla del Código Civil sobre los gastos de la escritura entre comprador y vendedor. Cualquier persona con interés, comprador o vendedor, puede pedir la inscripción (Ley Hipotecaria, art. 6). El registrador debe emitir una factura (minuta) con la base y los números del arancel aplicados, y puede impugnarse en el plazo de 15 días hábiles (norma 6).

Por qué inscribir protege al comprador

Es una lectura de la Ley Hipotecaria, no un asesoramiento jurídico:

• Art. 32: los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados «no perjudican a tercero».
• Art. 34: el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso de una persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir, «será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho», aunque después se anule el título del transmitente por causas que no consten en el Registro. La buena fe se presume.
• Art. 38: los derechos inscritos se presumen existentes y pertenecientes a su titular según el asiento.
• Art. 33: la inscripción no convalida los actos que sean nulos conforme a las leyes.

Así, el Registro no lo arregla todo, y la compraventa entre comprador y vendedor no depende de él. Pero un comprador que no ha inscrito queda expuesto frente a alguien que sí lo hizo. La inscripción fija además la fecha de prioridad (art. 24). Antes de firmar, lee la nota simple; la secuencia está en los pasos de una compra.

Qué profesional consultar

El registrador califica la escritura y emite la factura. Un abogado inmobiliario colegiado en un colegio de abogados de España puede asesorarte ante una denegación o un defecto del Registro; Payotte no lista registradores.