Certificado de deudas con la comunidad: qué hereda quien compra en España

La regla de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960) rige todo edificio dividido en pisos y locales de propiedad separada. El artículo 9.1.e es la fuente de la responsabilidad del comprador. El texto consolidado del BOE (última actualización: 3 de octubre de 2026) dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, “incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad”, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local queda legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

De ahí se desprenden tres puntos:

• Se aplica aunque tu título esté inscrito. Una nota simple limpia no te protege de estas deudas; consulta la guía sobre la nota simple.
• El límite es el año en curso más tres años naturales completos. No es una cantidad ni un número fijo de meses.
• El mismo artículo establece que los créditos de la comunidad por esas cuotas gozan de la preferencia del artículo 1923 del Código Civil, por delante de los acreedores de los puntos 3.º, 4.º y 5.º de ese artículo, sin perjuicio de la preferencia de los salarios.

Lo que debe hacer el vendedor en la escritura

El artículo 9.1.e también obliga al vendedor. En el instrumento público por el que se transmita la vivienda, “el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude”. El vendedor debe aportar además un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, “sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”.

Dos consecuencias:

• El notario no puede autorizar la escritura sin el certificado, salvo que el comprador renuncie expresamente a él. Renunciar es decidir asumir el riesgo descrito arriba; el texto no dice que debas hacerlo.
• El certificado debe coincidir con la declaración del vendedor.

Quién lo emite y en qué plazo

La ley dispone: “La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”. Son siete días naturales, por tanto, contando los fines de semana.

En la práctica, pide al vendedor que lo solicite en cuanto se firmen las arras, y no la semana de la escritura; consulta la guía sobre el contrato de arras. Los 7 días corren desde la solicitud, así que esta debe dirigirse a la comunidad, y quien está obligado por la ley a aportarlo es el vendedor.

Obligaciones después de comprar

El artículo 9.1.i obliga al propietario a comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad. Quien no lo haga sigue respondiendo, solidariamente con el nuevo propietario, de las deudas con la comunidad que se generen después de la transmisión, sin perjuicio del derecho de repetición. Eso no se aplica cuando un órgano de gobierno de la comunidad tenga conocimiento del cambio por otros medios, o cuando la transmisión sea notoria. El artículo 9.1.h también pide a cada propietario que facilite al secretario un domicilio en España a efectos de notificaciones; sin él, las notificaciones se dirigen al propio piso o se colocan en el tablón de anuncios de la comunidad, y surten plenos efectos a los tres días naturales de su colocación.

Para los propietarios que viven en el extranjero esto es importante: el texto da eficacia a la notificación colocada en el tablón, de modo que el domicilio que facilites al secretario es el que cuenta.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): una responsabilidad distinta

El IBI es un impuesto municipal, no una cuota de la comunidad, y la regla no es la misma. El artículo 64.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL, un texto estatal) dispone que, cuando cambia por cualquier causa la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible, los inmuebles objeto de dichos derechos “quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria”.

• Subsidiaria, no solidaria: el texto dice «subsidiaria». Esta guía no ha leído la Ley General Tributaria, por lo que no describe cuándo puede la administración tributaria dirigirse contra el nuevo propietario.
• La regla cubre la totalidad de la cuota, no solo los últimos años.
• Los notarios “solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite”.

Por tanto, pide al vendedor los últimos recibos del IBI y pregunta al notario qué muestra la información del ayuntamiento. La base del impuesto es el valor catastral; consulta la guía sobre la referencia catastral.

Si el propietario anterior deja deudas

La comunidad puede reclamar cualquier deuda por gastos comunes, incluido el fondo de reserva, mediante el procedimiento monitorio especial (art. 21.2), y puede demandar al titular registral para que la ejecución recaiga sobre el inmueble inscrito. La ley también permite a la comunidad adoptar medidas disuasorias, como intereses superiores al interés legal, si no son abusivos ni retroactivos, y permite la mediación o el arbitraje (art. 21.1 y 21.6).

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede contrastar el certificado con las actas y el presupuesto de la comunidad y asesorarte sobre una renuncia. El secretario y el administrador de la comunidad son quienes lo elaboran. Consulta la página del abogado inmobiliario y la guía sobre cuotas y normas de la comunidad.