Comunidad de propietarios en España: cuotas, votaciones y derramas

Tu cuota de participación

El artículo 3 de la LPH atribuye a cada piso o local “una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”. Dicha cuota “servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Las mejoras o menoscabos de un piso no alteran su cuota. Solo puede variarse en la forma que permite la Ley en los arts. 10 y 17.

El artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”. El título (la escritura que constituye la propiedad horizontal) fija la cuota, y los estatutos pueden establecer reglas especiales.

La exposición del comprador a las deudas anteriores se trata en la guía sobre el certificado de deudas con la comunidad.

El fondo de reserva

El artículo 9.1.f crea el fondo de reserva. Los propietarios contribuyen a él según su cuota para atender las obras de conservación y reparación, las de rehabilitación, las de accesibilidad y las de eficiencia energética del art. 17.2. La Ley dice que el fondo pertenece a la comunidad y “estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario”. Esta redacción es del 16 de junio de 2022. La comunidad puede utilizar el fondo para suscribir un contrato de seguro que cubra los daños del inmueble o un contrato de mantenimiento permanente.

La junta de propietarios

La junta de propietarios aprueba el plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas, los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias, así como los estatutos y las normas de régimen interior (art. 14). Debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y en otras ocasiones cuando lo considere conveniente el presidente o lo pida una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas (art. 16.1). La convocatoria de la junta anual debe hacerse con una antelación mínima de seis días (art. 16.3).

Los propietarios que no estén al corriente de todas las deudas vencidas cuando empieza la junta, y que no las hayan impugnado judicialmente ni consignado la cantidad, pueden intervenir pero no pueden votar, y sus cuotas no se computan para las mayorías exigidas (art. 15.2). Para impugnar un acuerdo ante los tribunales, el propietario debe estar al corriente de las deudas o consignarlas, con una excepción para impugnar los acuerdos que fijen o modifiquen la participación en los gastos (art. 18.2). La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo infringe la Ley o los estatutos (art. 18.3).

Mayorías (artículo 17)

La Ley fija los votos necesarios. Cuando una regla exige la mayoría de los propietarios y de las cuotas, deben cumplirse ambos cómputos.

El propietario disconforme con una innovación votada por tres quintas partes cuyo coste de instalación supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no está obligado a pagarla y mantiene su cuota sin cambios (art. 17.4). El propietario ausente, debidamente notificado, se considera que vota a favor si no se opone por escrito en un plazo de 30 días naturales (art. 17.8). Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios (art. 17.9).

Alquileres turísticos: el art. 17.12, modificado con efectos desde el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025, exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico, o para fijar cuotas especiales para esa vivienda, siempre que el aumento no sea superior al 20 % y sin efecto retroactivo. La normativa turística autonómica es independiente y no se ha leído aquí.

Derramas extraordinarias

Una derrama es una aportación para pagar obras u otros gastos no incluidos en el presupuesto ordinario. La Ley dispone lo siguiente:

• Las obras obligatorias del art. 10.1, letras a) a d), como las necesarias para el sostenimiento del edificio y de sus servicios comunes, incluidas la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal, las pagan los propietarios, y la junta se limita a decidir “la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono” (art. 10.2).
• Las derramas para mejoras realizadas o por realizar recaen en quien sea propietario cuando se exijan las cantidades (art. 17.11). Esto importa en una venta: pregunta qué se ha votado y cuándo vencen los pagos.
• El art. 17.2 fija un tope para determinadas obras de eficiencia energética y accesibilidad, expresado en doce mensualidades ordinarias de gastos comunes al año.

Si un propietario no paga, la comunidad puede acordar medidas disuasorias, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad y no tengan efecto retroactivo (art. 21.1). También puede reclamar por el procedimiento monitorio especial (art. 21.2).

Qué debe declarar el vendedor

En la escritura de venta, el vendedor “deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude” y debe aportar un certificado del estado de deudas (art. 9.1.e), que se expide en el plazo de siete días naturales desde la solicitud. El comprador responde del año en curso más los tres años naturales anteriores. El mecanismo completo está en la guía sobre el certificado de deudas.

Qué profesional consultar

El secretario o el administrador de la comunidad conserva las actas y las cuentas. Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede leer los estatutos y las actas de las últimas juntas y explicarte qué supone una votación. Consulta la página del abogado inmobiliario.