Gastos totales al comprar una vivienda en España

Las partidas de coste

“Salvo pacto en contrario”: la regla del Código Civil puede modificarse por contrato, así que comprueba qué dice el tuyo. La regla tributaria no: el contribuyente del ITP es el comprador “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario”. Una cláusula puede trasladar el coste entre comprador y vendedor, pero no al contribuyente legal.

ITP, o IVA más AJD

El impuesto que se aplica depende del vendedor. Las transmisiones realizadas por un empresario en el ejercicio de su actividad, y las entregas sujetas a IVA, quedan fuera del ITP (RDLeg 1/1993, art. 7.5). Así, una vivienda comprada a un promotor lleva IVA, al 10 % para viviendas con hasta dos plazas de garaje (Ley 37/1992, art. 91.Uno.1.7º), más AJD, que se devenga sobre la primera copia de la escritura (art. 31.2). Canarias aplica el IGIC en lugar del IVA, y Ceuta y Melilla el IPSI (la ordenanza de Melilla fija el 4 % sobre la entrega de una vivienda nueva; el tipo de Ceuta no se leyó); la calculadora muestra lo que Payotte ha leído. El IVA es estatal; los tipos del ITP y del AJD son autonómicos.

La base imponible es la mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro en la fecha de la operación (art. 10.2). El País Vasco y Navarra tienen sus propias normas forales. Para una vivienda aún no construida, consulta comprar sobre plano.

Ejemplo práctico: vivienda de segunda mano de 300.000 €

Es un cálculo, no un presupuesto. Hipótesis: una vivienda de segunda mano comprada a un particular, con precio de 300.000 € y un valor de referencia del Catastro que no lo supera, el tipo general de la comunidad, ningún tipo reducido por edad, ingresos o familia, y aranceles de escritura y registro de las escalas estatales.

La diferencia entre las dos columnas proviene únicamente del impuesto autonómico. Las cifras del notario y del registro son iguales en todo el Estado. La cifra del notario cubre solo la escritura: no incluye la primera copia, los folios adicionales ni una escritura de hipoteca aparte, porque el número de páginas no se conoce de antemano. El mismo cálculo para una vivienda de 250.000 € da un arancel de escritura de 364,26 € y un arancel de registro de 181,59 € más 6,01 € por el asiento de presentación.

Para una vivienda nueva al mismo precio, el IVA en Andalucía sería de 30.000 € al 10 %; el tipo general del AJD allí es del 1,2 % (Ley 5/2021, art. 49), es decir, 3.600 € sobre una base de 300.000 €. Para otras comunidades, usa la calculadora de gastos de compra, que aplica el tipo general de cada una.

Notaría y registro

La escala notarial (RD 1426/1989, anexo I, n.º 2.1) lleva una rebaja del 5 % y el notario puede aplicar un descuento adicional de hasta el 10 % (RDL 6/2000, art. 35.1). La escala del registro tiene dos reducciones sucesivas del 5 % en la compra de una vivienda. Ambas se explican en aranceles notariales y aranceles del Registro de la Propiedad.

Costes que dependen de la situación

• Tasación: la pide el prestamista; consulta la tasación para la hipoteca y quién paga los gastos de la hipoteca. Payotte no ha leído ningún arancel oficial de tasaciones.
• Gestoría: un gestor administrativo que, en la práctica, puede encargarse de los trámites. No existe escala oficial; pide un presupuesto por escrito.
• Plusvalía municipal: un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo, que debe el vendedor como contribuyente; si el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente (TRLRHL art. 106.2), así que el precio debe tenerlo en cuenta.
• Retención: el 3 % del precio que se retiene a un vendedor no residente no es un coste para el comprador, pero debe ingresarse en el plazo de un mes (consulta la guía de pasos).
• El IBI impagado y las deudas con la comunidad afectan al inmueble: consulta el certificado de deudas con la comunidad.

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario puede decirte quién soporta cada partida según tu contrato; un prestamista hipotecario indica los costes de tasación y escritura que exige. Payotte no incluye ni clasifica notarios ni gestorías.