Contrato de arras en España: qué pasa si una de las partes se echa atrás

Qué dice el Código Civil

El artículo 1454 del Código Civil consta de una sola frase. En el texto consolidado del BOE (última actualización indicada: 3 de enero de 2025) dice: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Dicho en lenguaje llano: si en un contrato de compraventa se entregaron arras o señal, el contrato puede deshacerse si el comprador acepta perder la cantidad, o si el vendedor acepta devolverla multiplicada por dos.

De la propia redacción se desprenden tres cosas:

• El artículo habla de una facultad de desistir (“podrá rescindirse”). La parte que se echa atrás lo hace aceptando la consecuencia prevista, no probando un incumplimiento de la otra.
• El precio de desistir para el comprador es la cantidad ya entregada. Para el vendedor es esa cantidad más otra igual, de modo que salen de sus manos el doble de las arras.
• El artículo no fija ningún porcentaje. El importe de las arras es el que las partes hayan escrito en el contrato.

Las palabras “confirmatorias”, “penitenciales” y “penales” no aparecen en el artículo. Se usan en la práctica, y la sección siguiente recoge lo que dice el Notariado sobre ellas.

Arras confirmatorias y penitenciales

La página del Consejo General del Notariado responde a la pregunta sobre si el contrato de arras es obligatorio con estas palabras: “Este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido”. A continuación describe dos tipos de arras:

• Confirmatorias: el comprador entrega el dinero al vendedor “como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio”. La cantidad confirma el acuerdo y se descuenta del precio. La página no describe un derecho a desistir para este tipo.
• Penitenciales: solo se aplican si las partes lo han pactado. Si el comprador rompe el acuerdo, pierde las arras; si la culpa es del vendedor, este devuelve el doble. Coincide con el mecanismo del art. 1454.

La misma página no menciona las arras “penales”, así que esta guía no las describe. La página recomienda además acudir al notario que elijas libremente antes de firmar cualquier documento o de entregar dinero. Qué etiqueta corresponde a tu contrato depende de lo que diga el propio contrato; lee la cláusula y pide a un abogado o a un notario que te la explique.

Si el comprador se echa atrás

Cuando el contrato prevé arras penitenciales y el comprador desiste, el art. 1454 dice que el comprador se allana a “perderlas”: las arras se quedan en manos del vendedor. El desistimiento conforme a esta regla normalmente zanja el asunto, porque perder las arras es el precio pactado por marcharse.

Si las arras se redactaron solo como confirmatorias, se descuentan del precio y el contrato sigue vigente. Entra entonces en juego la regla general del art. 1124: en un contrato en el que ambas partes tienen obligaciones, la facultad de resolver está implícita para el caso de que una de ellas no cumpla, y la parte perjudicada puede elegir entre exigir el cumplimiento y pedir la resolución, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos. Si un comprador concreto puede reclamar que se resuelva el contrato, o puede ser obligado a completar la compra, depende del texto del contrato y de los hechos. Es una cuestión para un abogado, no una regla general que esta guía pueda zanjar.

Si el vendedor se echa atrás

Con el mecanismo penitencial, el vendedor que se retira devuelve las arras duplicadas. Como fórmula: el vendedor devuelve 2 × las arras recibidas, es decir, las propias arras más otra cantidad igual.

El vendedor que ha prometido la vivienda a otro comprador, o que ya ha vendido a otra persona, paga por tanto un precio fijado de antemano por las arras. Como se ha dicho, otros remedios por incumplimiento dependen del contrato y de los hechos.

Las arras no son la escritura de compraventa

El contrato de arras es un acuerdo privado anterior a la formalización de la venta. Según el art. 1280 del Código Civil, los actos y contratos que crean o transmiten derechos sobre bienes inmuebles deben constar en documento público; el art. 1462 añade que, cuando la venta se hace mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivale a la entrega de la cosa vendida, salvo que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario. El art. 1278 establece que los contratos obligan cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran las condiciones esenciales para su validez. En la práctica, firmas primero las arras y después la escritura pública de compraventa ante notario.

Para los pasos posteriores, consulta las guías sobre la nota simple, el certificado de deudas con la comunidad y la referencia catastral.

Antes de entregar las arras

Estas comprobaciones cuestan poco comparadas con unas arras perdidas. Son sugerencias para leer tu propia situación, no un dictamen jurídico:

• Lee la cláusula que indica el tipo de arras y lo que pierde cada parte si desiste.
• Comprueba el plazo en que debe firmarse la escritura y quién paga cada gasto.
• Solicita una nota simple antes de pagar, para ver quién figura como titular y qué cargas pesan sobre la vivienda.
• Comprueba qué documentos debe aportar el vendedor en la escritura, como el certificado de eficiencia energética y el certificado de deudas con la comunidad.
• Paga mediante transferencia bancaria trazable y conserva el justificante.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede leer el contrato de arras antes de que lo firmes. Un notario también puede explicártelo: la página del Notariado recomienda acudir al notario que elijas libremente antes de firmar o de pagar. El borrador de un agente no sustituye al asesoramiento independiente. Consulta la página sobre el abogado inmobiliario.