Cédula de habitabilidad y licencia de ocupación en España

Por qué la respuesta depende de dónde esté la vivienda

La vivienda es competencia de las comunidades autónomas, de modo que cada una fija qué documento acredita que una vivienda puede ocuparse, quién lo expide, cuánto dura y cuándo se exige. Dos documentos se confunden a menudo:

• La cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat en catalán) es el documento autonómico que autoriza la ocupación de una vivienda (la página catalana la señala como necesaria para vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda).
• La licencia de ocupación (o de primera ocupación en un edificio nuevo) es el documento municipal: la ley valenciana remite a la administración local para ella, y la ley nacional de edificación la cita como uno de los documentos que facultan para la ocupación.

Cuál necesita tu compra, y si necesita los dos, depende de la comunidad y de si la vivienda es de nueva construcción o ya ha estado ocupada. Las dos comunidades que siguen sí se consultaron; son ejemplos, no una regla nacional.

Cataluña: la cédula de segunda ocupación

La página de trámites de la Generalitat indica que la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació es necesaria para «Vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda», y también para dar de alta los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros. Y afirma: «La cédula es válida durante 15 años.»

Otros datos leídos en las páginas oficiales:

• Tasa: 20,45 € por vivienda.
• Reducción: la página menciona una bonificación del 30 % en las solicitudes de la cédula; consulta en la propia página las condiciones.
• Plazo para resolver: las preguntas frecuentes de vivienda de la Generalitat indican que el plazo para notificar la concesión o la denegación es de 30 días hábiles, contados desde que el registro de la Agencia de la Vivienda recibe la solicitud completa. La página de trámites añade que el plazo puede suspenderse si la administración pide más información.

El decreto catalán que regula la cédula no se consultó para esta guía, porque el portal jurídico oficial no devolvió ningún texto. Por tanto, aquí no se exponen las reglas de la cédula de primera ocupación de las viviendas nuevas ni las condiciones técnicas que debe cumplir una vivienda.

Comunitat Valenciana: licencia de ocupación, con cédula transitoria

La ley valenciana de vivienda (Ley 8/2004, texto consolidado en el BOE) establece documentos para las ventas y los arrendamientos:

• Venta de una vivienda terminada (art. 16): para las viviendas nuevas terminadas, o procedentes de la rehabilitación integral de un edificio, el vendedor debe entregar, entre otros documentos, «La licencia de ocupación» y, para las viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva. Los requisitos de la venta incluyen también las garantías por defectos de construcción, el eventual préstamo hipotecario sobre la vivienda y el libro del edificio; las garantías y los datos del préstamo deben constar en la escritura.
• Arrendamiento de una vivienda (art. 17.a): la vivienda debe disponer de la licencia de ocupación «o, en su caso, cédula de habitabilidad». Según el art. 18, el arrendador debe entregar al arrendatario la documentación que autoriza la ocupación.
• Regla transitoria (disposición transitoria segunda): «En tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia de ocupación, será requisito necesario la previa obtención de la cédula de habitabilidad conforme a la legislación autonómica vigente.»

Es decir, en la Comunitat Valenciana el documento que la ley tiene en mente es la licencia municipal, y la cédula de habitabilidad la sustituye hasta que un municipio ponga en marcha la licencia. Esta guía no consultó el reglamento valenciano que aplica la cédula ni su periodo de validez. Un borrador de texto refundido mencionado en un sitio autonómico de vivienda es una propuesta, no una norma, y no se describe aquí.

Otras comunidades

No se consultaron las comunidades distintas de Cataluña y la Comunitat Valenciana. La norma es autonómica, y también lo son el órgano que expide el documento, su validez, la tasa y los casos en que se exige para una venta. Pregunta al departamento autonómico de vivienda o al ayuntamiento antes de dar por supuesto que tu vivienda necesita, o no, uno de estos documentos.

Compras sobre plano

En las viviendas que se compran durante la construcción, la ley nacional de edificación da al comprador un vínculo legal entre la finalización del edificio y los documentos de ocupación. La disposición adicional sobre cantidades anticipadas exige que el contrato indique que el promotor devolverá las cantidades entregadas, más el interés legal, si la obra no se inicia o no se termina en los plazos convenidos, o si «no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda». Cuando el órgano competente expide la cédula o la licencia y el promotor acredita la entrega, las garantías se cancelan. Consulta la guía sobre la compra sobre plano.

Qué comprobar antes de comprar

Son comprobaciones sobre los hechos de tu propio expediente, no un dictamen jurídico:

• Pregunta al vendedor qué documento de ocupación existe para la vivienda, quién lo expidió y con qué fecha.
• Comprueba el periodo de validez de la comunidad frente a esa fecha.
• Compara el documento con la nota simple y la referencia catastral, para ver que la vivienda descrita es la misma.
• Pregunta qué documento energético hay disponible; consulta la guía sobre el certificado de eficiencia energética.
• Si el vendedor no tiene ningún documento, pregunta quién lo va a obtener y deja la respuesta por escrito en el contrato; consulta el contrato de arras.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede decirte qué documento exige la venta en tu comunidad. Un arquitecto puede inspeccionar la vivienda y preparar el expediente técnico; consulta la página del arquitecto. La licencia es un asunto municipal; la cédula catalana la tramita la administración de vivienda de la Generalitat.