Comprar sobre plano en España: garantía de las cantidades que entregas

A quién se aplica la norma

La disposición adicional primera de la LOE se aplica a las personas físicas y jurídicas que promueven la construcción de «toda clase de viviendas», incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretenden obtener de los compradores entregas de dinero durante la construcción. La disposición fue modificada por última vez por la Ley 20/2015 (en vigor el 1 de enero de 2016).

Las dos condiciones que debe cumplir el promotor

El promotor que quiera cobrar anticipos debe, conforme al apartado uno:

1. Garantizar la devolución, desde la obtención de la licencia de edificación, de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante un contrato de seguro de caución con un asegurador autorizado para operar en España, o mediante un aval solidario de una entidad de crédito autorizada. La garantía cubre el caso de que la construcción no se inicie o no termine en el plazo de entrega acordado.
2. Percibir los anticipos a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo del promotor. El promotor solo puede disponer de esa cuenta para las necesidades derivadas de la construcción de las viviendas. La entidad, bajo su propia responsabilidad, debe exigir la garantía al abrir la cuenta.

La garantía se extiende a las cantidades aportadas por los compradores, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales del dinero.

Cómo debe ser la garantía

Para el seguro de caución, el apartado dos enumera varios requisitos, entre ellos:

• una póliza individual para cada comprador, que identifique la vivienda;
• una suma asegurada que cubra el total de las cantidades anticipadas según el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales desde el pago efectivo hasta la fecha prevista de entrega;
• el promotor es el tomador y paga la prima; el comprador es el asegurado;
• el asegurador no puede oponer al comprador las excepciones que tenga frente al promotor, incluido el impago de la prima;
• la póliza dura al menos lo que dure el compromiso de construir y entregar y, si se concede una prórroga de la entrega, el promotor puede prorrogar el seguro y debe comunicárselo al asegurado.

Si la construcción no se inicia o no termina en el plazo acordado, el asegurado puede reclamar al asegurador tras requerir formalmente al promotor la devolución. Si el promotor no paga en 30 días, el asegurador debe pagar en los 30 días siguientes a la reclamación. El asegurado puede reclamar directamente al asegurador cuando no sea posible el requerimiento previo al promotor. En el caso del aval bancario, el beneficiario tiene una vía paralela contra el avalista, y el aval caduca a los dos años del incumplimiento del promotor si el comprador no ha exigido la resolución del contrato y la devolución.

Qué debes recibir como comprador

El apartado tres dice que los contratos que prevean anticipos deben indicar expresamente:

• que el promotor se obliga a devolver las cantidades recibidas, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales, si la construcción no se inicia o no termina en los plazos acordados, «o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda»;
• una referencia al contrato de seguro o al aval bancario, con el nombre del asegurador o del avalista;
• la entidad de crédito y la cuenta en la que el comprador debe ingresar el dinero.

En el momento de otorgar el contrato de compraventa, el promotor «hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio». La publicidad de este tipo de promociones también debe indicar que el promotor cumplirá los requisitos de la Ley, con el nombre del asegurador o del avalista y de la entidad de crédito donde está la cuenta especial (apartado seis).

Si la vivienda se retrasa o no se construye

El apartado cuatro da al comprador una opción si la construcción no ha empezado o la vivienda no se ha entregado: resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga que conste en una cláusula adicional del contrato, con la nueva fecha de terminación y entrega.

Las garantías se cancelan cuando el órgano competente expide la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o un documento equivalente, y el promotor acredita que ha entregado la vivienda al comprador; ocurre lo mismo si el comprador rechaza la entrega. Consulta la guía sobre la cédula de habitabilidad y la licencia de ocupación, que varía según la comunidad autónoma.

Sanciones

El incumplimiento es una infracción de consumo conforme al régimen sancionador general y a las normas autonómicas. No constituir la garantía de devolución conlleva una sanción de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución debía asegurarse, o la cuantía que fijen las normas propias de la comunidad autónoma. Pueden sumarse sanciones de la normativa de edificación.

Seguro estructural de diez años

El artículo 19.1.c de la LOE se refiere a un seguro de daños, caución o garantía financiera que cubre, durante diez años, los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

La disposición adicional segunda hace obligatoria esta garantía en los edificios destinados principalmente a vivienda, salvo para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio; si ese autopromotor vende dentro del plazo legal, debe contratar la garantía por el tiempo que falte para completar los diez años. Según el art. 19.2, el tomador es el promotor, y son asegurados el promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El capital asegurado mínimo de esta cobertura es el 100 % del coste final de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales (art. 19.5). El mismo artículo enumera una garantía de un año para los defectos de acabado y otra de tres años para los defectos que afecten a los requisitos de habitabilidad; la disposición adicional segunda dice que un real decreto puede hacerlas obligatorias en vivienda, y esta guía no ha leído ninguno.

Qué comprobar antes de pagar

Son comprobaciones sobre los documentos, no un dictamen jurídico:

• ¿Hay una garantía individual que te nombre a ti y a la vivienda, y la suma asegurada incluye impuestos e intereses legales?
• ¿El contrato nombra al asegurador o avalista y la cuenta especial?
• ¿Constan la fecha de entrega y el documento de habitabilidad u ocupación?
• Pide la prueba del seguro estructural de 10 años cuando el edificio esté terminado.

Para el contrato de arras que se usa en una fase anterior, consulta la guía de las arras.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados de España puede revisar el documento de garantía, las cláusulas del contrato y la cuenta especial antes de que pagues. Consulta la página del abogado inmobiliario. Un arquitecto puede revisar los planos y las obras; consulta la página del arquitecto.