Les preuves qui fonctionnent devant le Board of Revision au Manitoba

La règle qui décide de tout : la valeur à la date de référence

La Municipal Assessment Act définit la valeur comme le montant que la propriété pourrait raisonnablement rapporter si elle était vendue sur le marché libre à la date de référence, par un vendeur et un acheteur consentants. Pour le rôle 2027, cette date est le 1er avril 2025.

Les procédures du Board of Revision de Winnipeg le rappellent : votre évaluation doit refléter ce que la propriété se serait vendue à la date de référence, dans son état physique actuel. Le Board décide si l’évaluation reflète la valeur marchande de votre maison à cette date.

Preuve no 1 : les ventes comparables

Winnipeg l’écrit sans détour : « Sales information is the evidence that is given the most weight in a hearing. » La Commission municipale recommande de trouver trois ou quatre propriétés comparables, idéalement des voisins aux maisons semblables qui ont vendu avant la date de référence.

Comparez ce que le Board compare : emplacement, proximité des services, taille du terrain, taille et âge de la maison, nombre et taille des chambres et salles de bain, sous-sol fini ou non, foyer, garage, dépendances et réparations importantes. Pour un condo : étage, unité de coin ou non, plan, stationnement, ascenseurs et services de l’immeuble.

Présentez-les dans un tableau avec l’adresse, les caractéristiques et le prix de vente, avec des photos et une carte, comme le suggère la Commission municipale. Les données de ventes sont en ligne sur le site d’évaluation de Winnipeg et sur celui de la province pour le reste du Manitoba.

Preuve no 2 : les erreurs et les défauts

Une erreur dans la fiche de l’évaluateur (superficie, sous-sol, garage, classe) se règle souvent avec lui avant même le Board. La Commission municipale le souligne : l’évaluateur peut être prêt à ajuster l’évaluation pour tenir compte d’un défaut.

Pour un défaut réel, apportez des photos et une estimation écrite d’un entrepreneur. La Commission municipale recommande même que l’entrepreneur soit présent à l’audience. Winnipeg cite aussi, parmi les pièces utiles, les évaluations ou estimations de valeur d’un évaluateur professionnel ou d’un courtier.

Ce qui est refusé ou ne pèse pas

Nuance utile : la province écrit que les évaluations sont jugées justes si des propriétés semblables ont des évaluations semblables, et invite à comparer avant d’appeler l’évaluateur. Cette comparaison sert à repérer un problème ; devant le Board de Winnipeg et la Commission municipale, ce sont les ventes qui le prouvent.

• Les ventes postérieures à la date de référence : « POST REFERENCE SALES ARE NOT ADMISSIBLE AS EVIDENCE », selon Winnipeg.
• L’évaluation des voisins : Winnipeg et la Commission municipale ne considèrent pas la comparaison des évaluations comme une preuve de valeur.
• L’usure normale : toiture, fenêtres, peinture, tapis usés ou finition datée ne font pas baisser la valeur, précise Winnipeg.
• Le taux de taxe ou les services : le Board ne les juge pas.

Préparer et remettre la preuve

À Winnipeg, la preuve à échanger se dépose au bureau du Board au plus tard deux jours ouvrables avant l’audience, à 16 h 30 ; le bureau la transmet aux parties le jour ouvrable suivant. Une preuve en retard est acceptée à la discrétion du président et du panel. Les photos doivent montrer la propriété dans son état actuel, prises le plus près possible de l’audience.

Pour un immeuble à revenus, un point compte : si vous n’avez pas fourni les renseignements sur les revenus et dépenses demandés par la province, une baisse obtenue en appel ne prend effet que l’année suivante, et des données différentes présentées au Board peuvent être écartées.

Si votre dossier est complexe, lisez quand un évaluateur agréé aide.

Questions fréquentes