Immeubles à revenus : comment BC Assessment les évalue

Ce que dit la loi

La valeur réelle (actual value) est « la valeur marchande du fief simple » du terrain et des bâtiments (Assessment Act, art. 19(1), notre traduction). Pour l'établir, l'évaluateur peut considérer l'usage actuel, l'emplacement, le coût d'origine, le coût de remplacement, les revenus ou la valeur locative, le prix de vente du bien et de biens comparables, l'obsolescence et toute autre circonstance (art. 19(3)). Quand une entreprise est exploitée sur place, le terrain et les bâtiments sont évalués comme les biens d'une entreprise en exploitation (going concern, art. 19(4)).

La date ne change pas : valeur au 1er juillet de l'année précédente, état physique au 31 octobre (art. 18). Voir les dates et délais.

La méthode du revenu, étape par étape

Le guide commercial de la PAAB explique la méthode du revenu (income approach) : elle estime la valeur d'un immeuble à partir du revenu qu'il peut produire. Si votre immeuble peut rapporter un loyer, BC Assessment l'a peut-être évalué ainsi. Les étapes décrites par la PAAB :

• Loyers économiques. La valeur repose sur le loyer de marché. La PAAB précise qu'il « n'est pas nécessairement » le loyer que vous touchez (notre traduction).
• Provision pour inoccupation, pour les logements ou locaux vacants à long terme.
• Provision pour dépenses non recouvrées auprès des locataires.
• Revenu net d'exploitation (NOI) : revenu brut de toutes sources, moins l'inoccupation, moins les dépenses.
• Taux de capitalisation, tiré des ventes d'immeubles semblables dont on analyse les revenus et dépenses.
• Valeur = NOI ÷ taux de capitalisation.

Les immeubles locatifs résidentiels

BC Assessment publie une politique pour les immeubles d'appartements locatifs sous un seul titre : ceux de 4 logements ou plus (3 ou plus à Vancouver). Elle prévoit la valeur par le revenu net d'exploitation capitalisé, sauf là où les données manquent (on passe alors à la comparaison directe ou au coût) et sauf si l'usage actuel n'est pas l'usage optimal. Les loyers, taux d'inoccupation, taux de dépenses et taux de capitalisation doivent être revus chaque année. L'unité de mesure est le loyer mensuel par type de logement, selon le nombre de chambres.

La même politique prévoit l'envoi annuel de demandes de renseignements, l'« Income and Expenses mail out ». Elle classe ces immeubles en catégorie 1, sauf les parties à usage non résidentiel et l'hébergement de courte durée, en général en catégorie 6. BC Assessment précise que cette politique est publiée à titre informatif et ne le lie pas.

Exemple fictif, pour illustrer le calcul seulement : un NOI de 100 000 $ et un taux de capitalisation fictif de 5 % donnent 100 000 ÷ 0,05 = 2 000 000 $. Un taux de 5,5 % donnerait environ 1 818 000 $. Ces chiffres ne sont ni des moyennes ni des taux réels : ils montrent pourquoi le taux retenu pèse lourd.

Les demandes de revenus et dépenses

BC Assessment invoque les articles 15 et 16 de l'Assessment Act pour demander des renseignements aux propriétaires. L'article 15 permet d'exiger, par avis écrit, des renseignements dans les 21 jours ou un délai plus long indiqué. Ne pas les fournir est une infraction (art. 15(3)), passible d'une amende maximale de 10 000 $ (art. 71). L'évaluateur n'est pas lié par vos chiffres : s'il doute de leur exactitude, il peut évaluer comme il le juge juste (art. 15(4)). Fournir un renseignement faux ou trompeur est aussi une infraction (art. 70).

En contrepartie, la loi protège ces renseignements : ils ne peuvent être divulgués que pour l'application de la loi, devant le comité, la PAAB ou un tribunal, ou à l'agent que le propriétaire a autorisé (art. 16(3) et (4)). Répondre avec des chiffres exacts et complets vous sert aussi : c'est la base de la discussion si vous contestez.

La catégorie : une question d'usage, et de frais

BC Assessment classe chaque bien dans une ou plusieurs de neuf catégories, selon son type ou son usage. La classification suit l'usage réel au 31 octobre, rappelle la PAAB. La catégorie 1 comprend les biens à usage résidentiel, dont les duplex, les immeubles multifamiliaux et les appartements, mais pas les hôtels et motels, sauf le logement du propriétaire ou du gérant. La catégorie 6 regroupe tout ce qui n'entre dans aucune autre ; selon la PAAB, la plupart des bureaux, commerces et entrepôts y sont. Un bien à plusieurs usages est réparti entre catégories selon la part de valeur de chacune (Prescribed Classes of Property Regulation, art. 10).

Les preuves qui comptent pour un immeuble loué

La PAAB liste les documents utiles : le détail des baux (rent roll) et les états des revenus et dépenses, que BC Assessment peut vous demander. Elle pose aussi des questions précises : quels loyers touchez-vous, en bail net ou brut ? Y a-t-il eu de nouveaux baux ou des renouvellements dans l'année, souvent meilleurs indicateurs du loyer économique ? Qu'auriez-vous pu demander pour un local vacant autour du 1er juillet ? Que demandent les immeubles concurrents ?

Pour un immeuble commercial, BC Assessment remet gratuitement au propriétaire, à son agent ou à son avocat le Property Value Summary, qui résume les renseignements d'évaluation détaillés, par exemple les taux d'inoccupation. Un argument à éviter : la PAAB prévient qu'on a peu de chances de gagner en montrant qu'un seul paramètre diffère, par exemple un taux de capitalisation de 4 % contre 4,5 % ailleurs. L'équité compare l'évaluation totale. Voir aussi les preuves qui fonctionnent.

Quand un évaluateur agréé (AACI) aide

C'est le cas où un professionnel est le plus souvent utile. La PAAB écrit que la stabilisation des revenus et dépenses des ventes, nécessaire pour calculer un taux de capitalisation comparable, est « en général confiée à un évaluateur professionnel » (notre traduction). Elle note aussi que dans les appels commerciaux et industriels, les parties engagent souvent des évaluateurs ou des avocats. La désignation AACI de l'Institut canadien des évaluateurs couvre tous les types de propriétés.

Deux règles pratiques de la PAAB. Un rapport d'évaluateur doit lui être remis, avec une copie à l'autre partie, au premier délai de dépôt. Et elle vise à régler la plupart des appels commerciaux et industriels avant le 31 mars de l'année qui suit le dépôt. Pour trouver un évaluateur vérifié, voir notre répertoire d'évaluateurs. Payotte ne promet aucun résultat. Retour à l'évaluation foncière en Colombie-Britannique.

Questions fréquentes