Les preuves qui fonctionnent pour contester son évaluation à l'Île-du-Prince-Édouard

Partir des facteurs que la province utilise

La loi définit la valeur marchande comme le prix de vente le plus probable, établi à partir d'immeubles comparables et, au besoin, des loyers ou du revenu net prévu. Le gouvernement liste les facteurs principaux qui déterminent la valeur :

• l'emplacement de la propriété ;
• la qualité du terrain ;
• la nature des améliorations ;
• la taille, la qualité et l'état des bâtiments ;
• la demande et l'activité du marché dans le secteur.

Les pièces les plus utiles

Chaque pièce doit toucher l'un de ces facteurs. Voici celles qui se prêtent le mieux à une referral.

• Des ventes comparables. Des maisons semblables par la taille, l'âge, le type et le secteur, vendues récemment à un prix inférieur à votre évaluation. Notez l'adresse, la date, le prix et les différences avec votre propriété.
• Des erreurs de caractéristiques. Superficie habitable, nombre d'étages, sous-sol fini ou non, garage, dépendances : une erreur factuelle est la plus simple à prouver. Joignez un plan, un plan d'arpentage ou des mesures.
• L'état du bâtiment. Photos datées, rapport d'inspection, soumissions d'entrepreneurs pour une toiture, une fondation ou une infiltration d'eau. L'IRAC confirme que les photos sont admises en preuve.
• Des contraintes du terrain. Zone humide, servitude, accès difficile, érosion côtière : tout ce qui touche la « qualité du terrain ».
• Pour un immeuble à revenus, les loyers et dépenses réels, puisque la loi cite la valeur indiquée par les loyers ou le revenu net.

L'uniformité, un argument que la loi prend au sérieux

Devant l'IRAC, l'article 28(1) renverse une partie du fardeau : « the Minister shall demonstrate the uniformity of the assessment in relation to other assessments ». Si des maisons voisines vraiment comparables sont évaluées nettement plus bas, c'est une question pertinente à soulever, pièces à l'appui.

Attention aux motifs nouveaux : si votre avis d'appel soulève des faits ou des motifs absents de la referral, le ministre peut apporter une preuve supplémentaire, qui n'a pas à se limiter aux raisons de sa décision (art. 28(2)). Mettez donc vos meilleurs arguments dès la referral.

Ce qui ne fonctionne pas

• Le montant des taxes. La facture dépend aussi du taux municipal et du district d'incendie, fixés chaque mois de mars par chaque municipalité. La referral porte sur la valeur, pas sur le taux.
• Une hausse jugée trop forte, sans plus. Pour une résidence occupée par son propriétaire, la hausse de la valeur imposable est déjà plafonnée à l'IPC, maximum 5 %. Une referral doit montrer que la valeur marchande est trop haute.
• Des annonces de maisons à vendre. Un prix demandé n'est pas un prix de vente. Préférez des ventes conclues.

Monter le dossier en une page

La loi exige seulement votre adresse et vos motifs (art. 20(2)). Un dossier clair tient souvent en une page : la valeur contestée, la valeur que vous proposez, deux à cinq ventes comparables dans un tableau, et les photos ou soumissions en annexe. Gardez une copie de tout.

Si l'affaire va à l'IRAC, préparez-vous à fond : la Commission décide sur la preuve et les arguments présentés à l'audience, et n'accepte pas de lettre ajoutée après coup sauf si elle la demande. Pour un dossier complexe, un rapport d'évaluateur AACI ou CRA pèse lourd. Voir l'après-contestation et les évaluateurs vérifiés.

Questions fréquentes