Erreurs au dossier de votre propriété : vérifier et faire corriger

Ce que l’évaluateur a dans votre dossier

Votre évaluation repose sur une fiche de caractéristiques. Si une donnée est fausse, la valeur l’est aussi, même si le modèle d’évaluation est bon. C’est souvent le motif de révision le plus simple à prouver. Les deux grandes villes publient ce qu’elles regardent.

Edmonton donne cette liste, en précisant que ses évaluateurs utilisent des critères semblables à ceux des évaluateurs immobiliers et des agents immobiliers qui fixent le prix d’une maison :

• le style de maison (plain-pied, bi-niveau…) ;
• la taille du terrain et la taille de la maison ;
• l’année de construction ;
• la finition du sous-sol ou du niveau inférieur ;
• le garage : « size, detached or attached » (taille, détaché ou attenant) ;
• l’état du bâtiment et le type de toit ;
• les foyers, la climatisation et les autres éléments spéciaux, dont les piscines ;
• le quartier et les facteurs de localisation (parc, vallée, circulation dense, commerces).

Ce que Calgary retient, et d’où viennent les données

La Ville de Calgary écrit que ses évaluateurs tiennent compte de « age, location, living area, lot size, additions, renovations, and more » : âge, emplacement, surface habitable, taille du terrain, ajouts et rénovations. Pour une maison, elle analyse les ventes des trois années qui précèdent le 1er juillet, la date d’évaluation.

Edmonton nomme ses sources : les ventes, les dossiers du bureau des titres fonciers (Alberta Land Titles) et ses propres dossiers, par exemple les permis et l’information de construction. Une rénovation faite sans permis peut donc manquer au dossier. Si vous constatez un écart, dans un sens ou dans l’autre, signalez-le.

Rappel de date : l’avis reflète l’état physique au 31 décembre de l’année précédente (MGA, art. 289(2)). Un sous-sol fini en février n’a pas à figurer sur l’avis de janvier. Voir les dates qui comptent.

La liste de vérification

Comparez chaque ligne de votre fiche à la réalité au 31 décembre. La colonne de droite propose des pièces qui aident à prouver une erreur ; aucune n’est exigée par la loi, mais la commission de Calgary cite les photos et les soumissions d’entrepreneur parmi les preuves utiles.

Où voir vos caractéristiques

À Calgary, myTax (accès sécurisé avec un compte myID) donne votre rapport détaillé (Property Assessment Detail Report), jusqu’à 50 résumés d’évaluation de propriétés comparables et les ventes des trois ans précédant le 1er juillet. À Edmonton, MyProperty présente les détails propres à votre propriété.

La loi vous donne aussi un droit d’accès. En vertu de l’article 299 de la MGA, vous pouvez demander à voir comment l’évaluateur a préparé votre évaluation. Le règlement précise ce qui doit être montré : les documents et dossiers sur la propriété, les descripteurs et codes des variables du modèle appliqué, et tout ajustement fait hors modèle ; les coefficients sont exclus (MRAT, art. 33). L’article 300 donne accès au résumé de l’évaluation d’une autre propriété : description, dimensions du terrain, âge et taille des bâtiments, attributs clés et valeur.

La municipalité a 15 jours pour répondre, ou peut fournir l’information avec l’avis ou sur un site Web (MRAT, art. 34 et 35). Si elle ne répond pas, vous pouvez demander au ministre un examen de conformité (compliance review) dans les 45 jours de votre demande (MRAT, art. 36). Edmonton offre deux formulaires, un par article. Calgary rattache sa demande d’information (Assessment Information Request, AIR) aux mêmes articles ; un propriétaire de maison utilise le formulaire papier, et la Ville facture 50 $ par numéro de rôle si l’information est déjà offerte en ligne.

Faire corriger une erreur pendant la période d’examen

Le gouvernement recommande de communiquer d’abord avec l’évaluateur. À Calgary, la Ville peut demander la permission d’inspecter ou vous demander des photos ; « Any confirmed inconsistencies that are discovered will be corrected », écrit-elle, et un avis modifié suit si la valeur change. À Edmonton, il suffit de communiquer avec la Ville pour qu’un évaluateur réinspecte la propriété.

La loi encadre la correction : l’évaluateur peut corriger le rôle « for the current year only », et un avis modifié (amended assessment notice) doit alors être envoyé (MGA, art. 305(1)). Le guide du ministère le confirme : une erreur sur l’avis d’une année passée ne peut plus être corrigée. Calgary ajoute que les modifications ne se font que pendant sa période d’examen (Customer Review Period), qui se termine avec le délai de plainte.

Le point à retenir : une démarche auprès de l’évaluateur ne prolonge pas le délai. Si la réponse tarde et que la date limite approche, déposez une plainte. Si l’évaluateur corrige ensuite l’évaluation et envoie l’avis modifié à la commission avant l’audience, la plainte est annulée, les frais sont remboursés et vous obtenez un nouveau droit de plainte sur l’avis modifié (MGA, art. 305(1.2)). Le fonctionnement des avis modifiés est détaillé dans avis modifiés et supplémentaires.

Si l’erreur n’est pas corrigée : la plainte

La description de la propriété est un motif de plainte en soi (MGA, art. 460(5)(a)), tout comme la valeur. La plainte doit dire quelle information est erronée, en quoi, quelle est la bonne information et, si vous contestez la valeur, la valeur demandée (art. 460(9)). Cochez les deux cases si l’erreur change la valeur : la commission n’entend pas une question absente du formulaire (MRAC, art. 6).

Faites votre demande d’information avant de déposer la plainte. Une fois la plainte déposée, la municipalité n’est plus tenue de répondre à la demande de l’article 299 avant la décision (art. 299(3)). Les autres preuves utiles sont décrites dans les preuves qui fonctionnent, et la démarche complète dans le guide complet.

L’inspection, et ce qui se passe l’année suivante

Calgary rappelle que l’article 294(1) de la MGA l’autorise à entrer et à inspecter une propriété après un préavis raisonnable. Edmonton réinspecte aussi, chaque année, des quartiers choisis ; un changement qui touche la valeur, comme un nouveau garage ou un agrandissement, se reflète en général l’année d’imposition suivante.

L’inverse est vrai. Edmonton donne l’exemple d’une baisse accordée pour une fondation effondrée : elle ne vaut plus l’année suivante si la fondation a été réparée avant le 31 décembre. Le dossier suit l’état réel de la propriété, dans un sens comme dans l’autre.

Questions fréquentes