Avis modifiés et avis supplémentaires : ce qu’ils changent

Quatre avis possibles

La plupart des propriétaires ne reçoivent qu’un avis par année. Calgary rappelle que d’autres peuvent suivre. Le tableau résume leur origine. Dans la partie de la loi sur les commissions de révision, le mot « assessment notice » « includes an amended assessment notice and a supplementary assessment notice » (MGA, art. 453(1)(a)) : les règles de plainte s’appliquent donc à chacun.

L’avis modifié (amended assessment notice)

Un avis modifié suit une correction. Si une erreur, une omission ou une description erronée est découverte au rôle, l’évaluateur peut corriger le rôle pour l’année en cours seulement, et un avis modifié doit être envoyé (MGA, art. 305(1)). L’erreur peut être trouvée par la Ville ou par vous : Edmonton écrit « If the City or a property owner discovers an error ». La loi prévoit aussi un avis modifié quand une propriété exemptée devient imposable, ou l’inverse (art. 305(3)).

Calgary précise que l’avis modifié remplace l’avis annuel précédent. Il doit être envoyé au plus tard à la date où les avis de taxe doivent l’être (art. 310(1.1)). L’évaluateur fixe pour lui une notice of assessment date distincte, qui ne peut pas être postérieure à cette même date (art. 308.1(2)).

Un avis modifié peut aussi arriver pendant une plainte. Si l’évaluateur corrige une évaluation contestée, il envoie une copie à la commission au plus tard un jour après l’envoi au propriétaire (MRAC, art. 14). Si cette copie arrive avant l’audience, la plainte est annulée, les frais sont remboursés et vous avez un nouveau droit de plainte sur l’avis modifié (MGA, art. 305(1.2)). Relisez-le : la nouvelle valeur peut vous convenir, ou non.

L’avis supplémentaire (supplementary assessment notice)

L’avis annuel reflète l’état de la propriété au 31 décembre. Une maison terminée en mai n’y figure donc pas. Pour la taxer dès l’année de sa construction, la municipalité doit adopter un règlement sur les évaluations supplémentaires (supplementary assessment bylaw). Ce règlement ne vaut pour l’année que s’il est adopté « before May 1 of that year » (MGA, art. 313(3)). Calgary et Edmonton émettent de tels avis.

L’évaluateur prépare alors une évaluation supplémentaire pour une amélioration terminée pendant l’année, occupée pendant l’année ou déménagée dans la municipalité (art. 314(2)). Elle reflète la valeur d’une amélioration jamais évaluée, ou la hausse de valeur depuis la dernière évaluation (art. 314(3)). Elle est calculée au prorata des mois, le premier mois compté en entier (art. 314(4)). Le rôle et les avis supplémentaires doivent être prêts avant la fin de l’année (art. 315 et 316).

Edmonton décrit le cas typique. Si la maison n’était que partiellement terminée au 31 décembre, l’avis annuel reflète le terrain plus le bâtiment « based on its completion percentage ». Si le bâtiment a été ajouté après cette date, le dossier montre un terrain vacant. L’avis supplémentaire indique ensuite la hausse due à la construction et le nombre de mois supplémentaires, soit les mois où la propriété était terminée ou occupée.

L’effet sur la taxe

Le conseil qui autorise les évaluations supplémentaires doit, la même année, adopter un règlement de taxe supplémentaire, et il « must use the tax rates set by its property tax bylaw » (MGA, art. 369(2)). Il n’y a donc pas de taux particulier pour les maisons neuves.

Calgary publie son calcul : valeur supplémentaire × taux applicable, divisée par 12, multipliée par le nombre de mois supplémentaires. La facture arrive séparément de l’avis. Si le nombre de mois est 3, la facture vise octobre, novembre et décembre. Pour un participant au plan de paiement mensuel (TIPP), la mensualité est recalculée. Edmonton indique que l’avis de taxe supplémentaire donne le montant additionnel à payer à la date indiquée.

Exemple fictif, à refaire avec vos chiffres : une valeur supplémentaire de 300 000 $, un taux fictif de 0,0100 et 3 mois supplémentaires. La taxe supplémentaire est de 300 000 × 0,0100 ÷ 12 × 3 = 750 $. Prenez le taux de votre avis de taxe. La méthode générale est expliquée dans coûts et économies.

Jusqu’à quand contester

La date limite reste « 60 days after the notice of assessment date » (MGA, art. 284(4)). La loi oblige l’évaluateur à fixer des notice of assessment dates supplémentaires pour les avis modifiés et supplémentaires (art. 308.1(2)). Chaque avis porte donc sa propre date limite, que la loi exige d’imprimer (art. 309 et 316.1). La date limite de l’avis annuel, le 23 mars 2026 à Calgary et à Edmonton, ne s’applique pas.

Edmonton indique que les propriétaires ont « 60 days from the time of the mailing » pour examiner un avis modifié. Calgary précise que sa période d’examen « applies to supplementary assessment notices as well » et que les dates figurent sur chaque avis. Lisez la date imprimée : c’est elle qui compte.

La plainte suit les règles générales : formulaire prescrit, frais fixés par le conseil (MGA, art. 460(2)), valeur demandée, questions cochées. La décision a un autre calendrier : pour un avis supplémentaire ou modifié, la LARB décide dans les 160 jours du dépôt et la CARB dans les 210 jours, ou avant la fin de l’année d’imposition si c’est plus tard (MRAC, art. 57). Le risque de hausse existe aussi ici (MGA, art. 467(1.1)).

Ce qu’il faut vérifier sur un avis supplémentaire

• Le nombre de mois. Il dépend de la date où la maison a été terminée ou occupée, le premier mois compté en entier.
• La date retenue. Calgary imprime la date sur laquelle repose l’évaluation supplémentaire. Un acte de vente, un certificat d’occupation ou une facture finale peuvent la contredire.
• La valeur ajoutée. Elle vise la construction non évaluée ou la hausse depuis la dernière évaluation (art. 314(3)). Comparez-la à des ventes de maisons neuves semblables. Voir les preuves qui fonctionnent.
• Les caractéristiques. Surface, sous-sol, garage : la liste est dans erreurs au dossier.

Questions fréquentes