Les preuves qui fonctionnent devant l’Assessment Review Board

Le fardeau est sur vous

Le guide du ministère le dit simplement : « Complainants must demonstrate that the assessment of their property is not correct. » La commission part de la valeur au rôle. C’est à vous de montrer qu’elle est inexacte et de proposer une autre valeur, que la loi exige d’inscrire sur la plainte (MGA, art. 460(9)).

La loi fixe aussi une limite : la commission ne doit pas modifier une évaluation « fair and equitable », compte tenu des normes d’évaluation et des évaluations d’immeubles semblables de la même municipalité (art. 467(3)). Une bonne preuve montre donc que votre valeur s’écarte du marché ou de celle de propriétés comparables.

Ce que la commission de Calgary recommande

La Calgary Assessment Review Board publie une liste de conseils pour préparer l’audience. En voici l’essentiel, dans ses mots :

• Des ventes comparables : « select comparable sales of similar properties that represent market conditions as of July 1st of the previous year ».
• La vente récente de votre propriété, si elle a eu lieu près de la date d’évaluation.
• Une estimation de valeur par un évaluateur professionnel, un évaluateur municipal ou un courtier.
• Des soumissions de réparation d’un entrepreneur pour des problèmes physiques (fondation fissurée, toit qui fuit). La commission précise : « Not all defects and maintenance items will lower your property’s value. »
• Les évaluations de propriétés semblables du quartier, consultables dans myTax.
• Des photos, des cartes et un tableau de comparaison : emplacement, terrain, superficie, âge, finition, sous-sol, garage, rénovations.

Comment choisir de bonnes ventes comparables

Une vente comparable vaut par sa ressemblance et par sa date. Visez des propriétés du même type, du même secteur, de taille et d’âge proches, vendues près du 1er juillet de l’année précédente. Pour un condo, la commission de Calgary cite l’étage, la vue, l’unité de coin, le plan, le stationnement et les services de l’immeuble.

Le guide du ministère rappelle qu’un prix de vente n’est pas toujours la valeur marchande : vente hors de la période, vendeur pressé (mutation, divorce), échange ou financement spécial. Écartez ces ventes ou expliquez-les. Trois à cinq bonnes ventes valent mieux qu’une longue liste disparate.

Où trouver l’information : Calgary offre dans myTax des outils de recherche de ventes (Sales Search) et un résumé par quartier (Community Summary). Edmonton offre MyProperty et une carte des évaluations. Les deux villes publient aussi leurs évaluations en données ouvertes (Current Year Property Assessments sur data.calgary.ca, Property Assessment Data sur data.edmonton.ca), selon leurs conditions d’utilisation.

Les erreurs de caractéristiques : le motif le plus simple

Une superficie erronée, un sous-sol inscrit comme fini alors qu’il ne l’est pas, un garage qui n’existe pas : ces erreurs se prouvent avec un plan, des photos ou un certificat. Edmonton liste ce que regardent ses évaluateurs : style de maison, taille du terrain et de la maison, année de construction, finition du sous-sol, garage, état du bâtiment, foyers et climatisation.

Vous avez le droit de voir comment votre évaluation a été préparée (MGA, art. 299) et d’obtenir un résumé de l’évaluation d’un autre immeuble (art. 300). Edmonton offre des formulaires pour ces deux demandes. Faites-les tôt : une fois la plainte déposée, la municipalité n’est plus tenue de répondre à la demande de l’art. 299 avant la décision.

Ce qui ne fonctionne pas

• Le montant des taxes. « There is no right to make a complaint about any tax rate » (MGA, art. 460(8)).
• Le marché d’aujourd’hui. Une baisse des prix après le 1er juillet de l’année précédente ne compte pas pour l’avis de l’année.
• La décision de l’an dernier. Chaque année repart de zéro, et une décision ne vaut que pour l’année visée.
• Un lien vers un site Web. La commission de Calgary refuse les hyperliens : « You can’t use hyperlinks to websites. » Imprimez l’information.
• Une question absente du formulaire. La commission ne peut pas entendre un point non inscrit sur la plainte (MRAC, art. 6).

Les délais de communication de la preuve

Le règlement fixe des délais stricts (MRAC, art. 5 et 9). Une preuve non communiquée à temps ne peut pas être entendue. Les dates exactes figurent sur l’avis d’audience (Notice of Hearing). Les audiences de Calgary sont publiques et les documents déposés deviennent publics.

Questions fréquentes